나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501529 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재"숭의역" 북동측 약250미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내의 6층 603호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26~ 2026.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501529 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.06㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.02㎡ (약 23.30평)

건물지분: 77.02㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 상세

건축물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 603호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 하이새시 창호 등

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중

1.3. 기타 물건 정보

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역 (2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 대상: 외국인 등, 용도: 단독/다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "숭의역" 북동측 약 250미터 지점에 위치합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.2. 주변 환경

주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

등기부 현황상 소유권 보존 등기(김번하, 2018.03.13)가 말소기준권리보다 선순위에 있습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.12.27, 529,300,000원)입니다.

이후 주택도시보증공사의 강제경매(2026.02.24, 280,000,000원)로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 809,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김재현)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-20

확정일자: 2022-11-29

대항력: 없음

비고: 을구 3번 순위의 주택임차권 등기가 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 말소 및 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 3번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 숭의동 일대는 역세권 주변으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

다양한 공동주택과 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 전망

숭의역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 인천 미추홀구의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로 발달하고 있습니다.

주변 개발 계획 등에 따라 향후 상권 가치가 상승할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 오피스텔로서 기본적인 생활에 필요한 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 상업시설을 통해 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 학교 및 병원 등 공공시설 이용 가능성이 있습니다. (정확한 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 기타

인천시 내 위치하여 주변 도시와의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

비록 임차권이 말소 예정이나, HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 최종적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (본 자료 기준으로는 인수되는 권리 없음)

6.2. 법규 및 행정 제한

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.08.26~2026.08.25) 외국인 등의 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타

* 임대관계가 미상으로, 현재 공실 여부 또는 내부 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가 235,000,000원 대비 채권 총액 809,300,000원으로 채무액이 상당합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경501529 (1) 물건은 인천 미추홀구 숭의동 숭의역 인근에 위치한 오피스텔입니다.

교통이 편리하고 주변에 상업 및 주거시설이 밀집해 있어 입지 조건은 우수한 편입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 보증금이나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정기간, HUG 관련 변동 사항, 임대관계 미상 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 숭의역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 클린: 인수되는 선순위 권리나 보증금이 없어 명확한 재산권 행사가 가능합니다.

* HUG 관련 변동 사항: HUG 인수 조건 변경 이력은 향후 HUG와의 협상 또는 매각 과정에 영향을 줄 수 있으나, 현재 파악된 바로는 직접적인 인수 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

현재 제공된 정보와 권리분석 상 인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 부담은 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.