나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501530 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 10층102동1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 오피스텔 및 근린상가 등이 혼재하는 상업지역으로서 인근에 각종 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 전반 적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건중 10층 1006호로서, 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수시설, 승강기, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 센트리움 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조 (건축선의 지정)[건축과 문의 032-453-2770]), 과밀억제권역, 철도보호지구(2014-07-14) (문의:市대중교통과 440-3832), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간:2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501530 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 10층 102동 1006호

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 1006호

용도: 주거용 오피스텔 (제공된 정보 기준)

건축일자: 2017년 6월 15일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 54.62㎡ (약 16.52평) - 전용면적

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

분양면적: 제공된 정보에서 별도로 명시되지 않았습니다.

1.3. 거래 정보

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 오피스텔 및 근린상가 등이 혼재하는 상업지역으로, 각종 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 부천시의 압류 (갑4) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(조선욱)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 13일

확정일자: 2022년 08월 29일

배당신고일자: 2024년 06월 26일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 (조선욱 님은 개인 정보 보호를 위해 성함 일부를 마스킹 처리하였습니다. 정확한 성함은 '조 '입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 예공종합건설주식회사 (2017-06-30)

* 소유권 이전: 박영훈 (2017-11-03)

* 주택임차권: 조선욱 (2024-06-26 말소) - 보증금 200,000,000원

* 소유권 이전: 김운성 (2022-11-15)

* 압류: 부천시 (2024-12-31) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-24) - 200,000,000원

총 등기부 채권액: 200,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 6번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 간석동 일대는 상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구 확보와 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 입지 장점

간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 지역 내 위치하여 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 교통 편리성과 풍부한 주변 편의시설은 본 건의 투자 가치를 높이는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변 상업지역 내에 다양한 음식점, 쇼핑 시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한, 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 도시가스, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인천광역시 남동구 간석동 316-3번지 일대를 조사한 결과, 해당 물건의 직접적인 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주위는 주로 상업시설 및 주거용 건물로 구성되어 있습니다. 다만, 잠재적인 혐오시설 유무는 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 정보 확인을 통해 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 이슈

주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 강제경매 채권자로 파악되며, "HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 비록 임차권이 대항력 없으며 말소 동의가 이루어졌으나, HUG 관련하여 경매 절차 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 공동담보 문제

본 건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 HUG의 보증금 내역은 있으나, 실제 거주 또는 이용 현황에 대한 상세 확인이 필요하며, 명도 시 협의 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025년 8월 21일까지 지정) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25)이 입찰 예정 시점과 겹칠 수 있으므로, 외국인 투자 시에는 해당 제한사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권의 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 실거주 및 임대 수익용으로도 고려해볼 만합니다. 권리상으로 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 인수 부담이 적다는 점이 긍정적입니다. 다만, HUG 관련 특이사항, 공동담보, 미확인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 간석오거리역 인근으로 유동인구 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 지역 내 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 소멸 가능성: HUG 임차권에 대한 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

본 건의 최종 예상 입찰가는 위에서 제시된 감정가, 권리 분석, 입지조건, 상권분석, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여, 시장 조사 및 개별적인 상황 판단에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 명도 가능성 등을 다각적으로 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.