나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501516 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 “간석오거리역” 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '간석오거리역' 이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제3층 제309호로서, 외 벽 : 벽돌붙임 마감 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 북서측으로 소로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501516 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 241-2, 해마루더펠리체 3층 309호입니다.

용도는 오피스텔이며, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

감정평가액은 132,000,000원입니다.

토지 면적은 4.06㎡ (약 1.23평)이며, 토지 지분은 4.0648㎡입니다.

건물 면적은 23.92㎡ (약 7.23평)이며, 건물 지분은 23.9188㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 특수물건정보에도 동일하게 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 인천1호선 '간석오거리역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지의 형상은 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 북동측 및 북서측으로 소로변에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.).

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 갑6 압류 (남동구, 2023-11-30 접수)입니다.

을구 순위 3번 주택임차권 (방수진, 135,000,000원)이 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

이 외의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 현재까지 등기된 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 강제경매 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 135,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 방 (주택도시보증공사)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

임차인 방 은 대항력이 없으며, 보증금 135,000,000원은 말소 대상입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 간석동 지역은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 배후 주거단지와 함께 상권을 형성하고 있습니다.

인천1호선 간석오거리역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 밀집 지역의 특성상 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

인근에 다양한 편의시설과 교통망이 구축되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천1호선 간석오거리역이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운영 중입니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이 변경 사항이 낙찰자에게 미칠 수 있는 잠재적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

기타참고사항 (임대관례 및 기타): 감정평가서 상 "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다"라는 기재는 임대차 관계나 기타 물건 상태에 대한 정보 파악에 어려움이 있었음을 시사합니다. 경매 진행 과정 또는 현장 조사를 통해 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 인천1호선 간석오거리역 초역세권에 위치한 해마루더펠리체 오피스텔입니다.

건축물대장 및 등기부등본 상 특이사항은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 감정평가 시 이해관계인 비협조 등의 리스크 요인이 존재합니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 명확한 물건입니다.

입지, 교통, 생활 편의성 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도심 편의시설: 주변에 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 오피스텔: 전용면적 23.92㎡ (약 7.23평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 실수요자 및 임대 수익 투자자에게 적합합니다.

* 권리상 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 권리 상 낙찰 후 추가 부담이 없습니다. (단, HUG 인수조건 변경 내용은 반드시 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 132,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일한 면적(23.9188㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월: 100,000,000원

- 2026년 3월: 85,000,000원

최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 거래가 이루어진 점을 주목해야 합니다. 특히 2026년 3월 거래가는 85,000,000원으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

HUG 인수조건 변경 및 감정평가 당시 이해관계인 비협조로 인한 정보 불확실성 등을 감안하면, 시세보다 낮은 가격에 입찰하는 것이 합리적입니다.

상기 거래 사례와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 100,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.