나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501454 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 51-4 블루하임 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 는 본건과 동유형의 다세대주택 및 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지 역으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일자: 2016.09.23) 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경 보설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1,2 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보호구역(2018-04-18), 과밀억제권역, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501454 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 51-4 블루하임 4층 401호

건물명: 블루하임

용도: 다세대주택

건축년도: 2016년 9월 23일 (사용승인일자)

토지면적: 8.32㎡ (약 2.5평)

건물면적: 60.04㎡ (약 18.16평)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 같은 유형의 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑4)

주요권리사항:

* 등기부채권 총액: 204,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.)

임차인현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 / 황재호)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-21

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

권리분석결론: 본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아 권리관계가 비교적 명확합니다. 을구 3번의 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

주변시세분석:

최근 인근 다세대주택 거래 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 면적 약 43~44㎡(약 13평)의 경우 8,200만원에서 12,200만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산 시 약 189만원/㎡ ~ 272만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적 60.04㎡ (약 18.16평)에 이를 적용할 경우, 시세는 약 1억 1,347만원에서 1억 6,330만원 범위로 추정됩니다.

건물정보: 본건이 속한 '블루하임' 건물은 2016년 9월에 사용 승인된 14층 건물로, 주변 비교 사례 건물(2001년, 2012년, 1993년 건축)에 비해 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

주변시설: 인천석암초등학교 인근에 위치하며, 상업지역 내에 있어 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

6. 잠재적리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건 정보가 기재되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 절차 또는 추가 확인 사항이 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 임대미상: 임대차 현황이 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주안역 인근 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 감정가 2억원은 주변 유사 물건의 실거래가 및 평당 단가를 고려했을 때 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

* 역세권 입지: 주안역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업지역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 시세 분석 결과 추정가: 약 113,470,000원 ~ 163,300,000원

본 물건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 점, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 현재 시세를 반영하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다. 최초 유찰 시에는 유찰가를 기준으로 재검토가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.