나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501504 [1] 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "검바위역" 이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 304호로서, 외벽 : 벽돌조 마감, 스톤코트 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(검암1지구,가축사욕제한구역,상대보호구역,과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경501504 (1) 사건으로, 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층304호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 160,000,000원이며, 토지 면적은 28.92㎡(약 8.75평), 건물 면적은 37.48㎡(약 11.34평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 벽돌조 및 스톤코트 마감, 창호는 하이새시입니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 익산세무서장의 압류(갑3)입니다. 이보다 선순위인 소유권보존등기(갑1, 2018-03-15) 및 공유자전원지분전부이전(갑2, 2021-06-30)은 낙찰과 동시에 말소될 것으로 보입니다.

을구 순위 3번의 주택임차권(김솔, 199,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 일반적으로는 낙찰 후 소멸되나 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 비고가 있어 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 임차인 김솔은 전입일자(2021-06-30) 및 확정일자(2021-05-17)를 갖추고 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

채권청구 총액은 199,000,000원이며, 현재 진행 중인 강제경매(갑7, 2026-02-24) 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 사례 JSON 정보를 분석한 결과, 검암동 일대의 다세대주택 시세는 전용면적 기준 평당 약 830만원에서 1000만원 수준으로 파악됩니다.

- 최근 매매 사례 1: 30.72㎡(약 9.30평), 2010년식, 9,300만원 (약 1000만원/평)

- 최근 매매 사례 2: 72.87㎡(약 22.04평), 2009년식, 18,300만원 (약 830만원/평)

- 최근 매매 사례 3: 62.67㎡(약 18.96평), 2010년식, 17,900만원 (약 944만원/평)

본건의 건물 면적은 37.48㎡(약 11.34평)이며, 감정가는 160,000,000원으로 평당 약 1,410만원입니다. 이는 분석된 최근 매매 사례들의 평당 시세보다 높은 수준으로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 간재울중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역에 속합니다. 인천지하철2호선 검바위역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 주변에 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 물건 인수 시 특정 조건이 적용될 수 있음을 시사하며, 공동담보로 인한 다른 채권자나 담보물의 상황에 따른 영향도 고려해야 합니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 인수 후 추가적인 시세 상승이나 매각이 예상보다 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 지하철2호선 검바위역 및 간재울중학교와 인접한 주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG의 말소 동의로 인해 낙찰 시 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특수 물건 정보와 감정가가 최근 시세보다 높다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 지역 내 실거주 수요는 꾸준할 것으로 보이며, 향후 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 (HUG 말소 동의)으로 인한 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계 확보 가능.

* 인천 지하철2호선 검바위역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 학교 및 생활 편의시설 인접.

* 검암동 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한 실거주 및 임대 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 160,000,000원 대비, 제공된 주변 매매 사례 분석 시 평당 약 830만원 ~ 1000만원의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적(약 11.34평)을 기준으로 보수적으로 평당 약 900만원 ~ 1000만원의 시세를 적용할 경우, 물건 가치는 약 102,000,000원 ~ 113,400,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특수 사항 및 향후 시세 변동 가능성을 고려할 때, 신중한 입찰이 필요합니다.

따라서, 105,000,000원에서 120,000,000원 사이 의 입찰가를 권고합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 채권자 및 관련 기관과의 협의 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.