나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501458 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 북서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(낙섬중로 등)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북서측 약 683m 지점에 전철역(숭의역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 ○외부마감: 드라이비트 미장스톤 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 가로장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북동측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주택임차권: 보증금(50,000,000원),점유개시일(2021.12.10)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501458 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층504호

* 건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2010년

* 감정가: 48,000,000원

* 토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평) / 토지 지분: 8.3597㎡ (약 2.53평)

* 건물면적: 15.34㎡ (약 4.64평) / 건물 지분: 15.34㎡ (약 4.64평)

* 총 연면적 (건축물대장 기준): 468.52㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 중심을 이루는 주택지대로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근성은 양호하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측으로 약 683m 거리에 숭의역이 위치하고 있습니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 6번 순위)가 본 건의 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 주택임차인 현황:

* 임차인: 한현호 (주택도시보증공사)

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 확정일자: 2021년 11월 9일

* 비고: 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 본 임차권은 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 275,000,000원 (가압류 225,000,000원 + 강제경매 50,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 미추홀구 용현동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 최근 인근 지역의 유사 주택(다세대) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일, 38.67㎡(약 11.69평) 규모의 부림빌라(다,라동)가 6,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 155만원)

* 2026년 5월 6일, 69.25㎡(약 20.95평) 규모의 222-7번지 건물이 11,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 159만원)

* 2026년 5월 4일, 32.76㎡(약 9.91평) 규모의 국일빌라(A동)가 6,690만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 204만원)

* 본건은 15.34㎡(약 4.64평)의 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 최근 거래 사례의 면적 및 주택 유형(다세대)과는 차이가 있습니다.

* 감정가는 48,000,000원으로, ㎡당 약 313만원 수준입니다. 이는 유사한 최근 다세대주택 거래 사례의 ㎡당 가격보다 높은 것으로, 본건의 감정 시점 및 원룸형 주택의 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 본건의 위치는 용현초등학교 인근으로 주거 편의성이 있으며, 숭의역과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 용현초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 숭의역(약 683m)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 주변시설: (추가적인 현장 확인 또는 외부 정보 검색이 필요합니다.)

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 존재했으나, 권리분석 결과 매각으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당되어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2010년 준공된 건물로 약 16년이 경과하여, 장기적으로 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제한적인 면적: 15.34㎡의 건물 면적은 1인 가구에게 적합하나, 넓은 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건으로, 감정가는 4,800만원입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 본건은 용현초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 숭의역과의 접근성도 양호하여 입지 조건은 비교적 좋은 편입니다.

* 다만, 15.34㎡의 작은 면적과 2010년에 건축되어 16년이 경과한 건물 연식은 고려해야 할 사항입니다.

* HUG 관련 조건 변경이 있었으나, 권리상 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4,800만원의 감정가로 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대수익: 1인 가구의 실거주 수요가 있으며, 임대 수익 창출이 가능한 상품입니다.

* 역세권 접근성: 숭의역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 48,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적의 소형 주택(원룸, 도시형생활주택) 시세, 건물 연식, 입지 조건, 최근 거래 동향 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 제공된 인근 다세대주택의 최근 거래 사례(면적 및 유형 차이 존재)를 보면, ㎡당 가격대는 약 150만원 ~ 204만원 수준입니다. 본 건의 감정가(㎡당 약 313만원)는 이와 비교하여 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 실제 예상 입찰가는 입찰 경쟁자 수, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 법원의 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 80% 수준인 약 38,400,000원부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 40,000,000원 ~ 48,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.