나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501462 [1] 인천광역시 서구 연희동 701-8 굿모닝힐타운 215동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동 행정복지센터' 동측에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등의 부동산이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(아시아드경기장역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2002.06.05) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등으로 추정 됨, 창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 접한 보행자 도로를 통해 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501462 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 701-8 굿모닝힐타운 215동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동 행정복지센터' 동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 아시아드경기장역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건과 관련된 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-18

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-02-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 경우, '물건명세서 참고사항'에 따르면 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으며, 등기부등본상 주택임차권(을구 순위 12번) 또한 말소 대상으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 권리관계:

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 다수의 압류(계양세무서, 서구, 부천세무서) 및 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사) 등기 등이 확인되며, 이들 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류입니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례들이 존재합니다. 2026년 1월에 거래된 57.54㎡ 면적의 주택이 15,000만원에, 52.39㎡ 면적의 주택이 13,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 96,000,000원으로, 이는 최근 유사 거래가액의 하단부에 위치하거나 약간 하회하는 수준입니다. 본건의 전용면적(45.20㎡)을 기준으로 환산 시, 최근 거래 사례들을 감안할 때 시장 가격은 감정가보다 다소 높을 것으로 예상됩니다. 주변은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 추가적인 상업적 개발보다는 주거 기능 유지에 초점을 맞춘 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 대중교통으로는 버스정류장 및 지하철 아시아드경기장역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득에 한해 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. 외국인 명의로 입찰 시에는 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되고 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 부담해야 할 부분은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 변동사항 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 연식: 2002년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타사항: 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 가까운 입지와 주변 편의시설의 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 주택도시보증공사의 임차권이 말소될 예정이므로 인수되는 부담이 없습니다. 최근 거래 사례를 비교했을 때 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 매력이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 건물 노후도 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 말소 동의 확약으로 인해 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가에서 낙찰받거나 소폭 상승한 금액으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 아시아드경기장역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 주택 거래가액이 13,100만원에서 15,000만원 수준으로 형성되어 있어, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 100%~110% 수준으로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 98,000,000원에서 105,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 입찰 참여 시에는 본건의 실제 상태, 주변 시세 변동, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.