나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501486 [1] 인천광역시 서구 당하동 1088-3 1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 동류형 공동주택으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제403호로서 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(건폐율(60%이하),용적률(200%이하), 층수(4층이하), 건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생 건강안전과 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501486 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1088-3 1동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 46.57㎡ (약 14.09평)

토지지분: 46.5666㎡

건물면적: 56.43㎡ (약 17.07평)

건물지분: 56.43㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 및 동류형 공동주택으로 형성된 주택지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

* 주변으로 주거단지가 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편이며, 대규모 상업시설이나 혐오시설은 인접해 있지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2025.08.25)입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 변동 후, 을구 5번으로 주택임차권(채권자: 노창석, 보증금 162,000,000원)이 등기되었으나, 말소 기준권리보다 후순위이며 '말소'로 표시되어 있습니다.

* 임차인 현황상 노 임차인은 전입일자 2021-08-13, 확정일자 2021-06-22, 배당신고일자 2023-09-14이며, 대항력은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권 등기는 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 아파트 및 공동주택 단지가 밀집해 있습니다.

* 최근 2026년 7월 거래 사례들을 보면, 본건과 유사한 다세대주택의 면적별 거래 가격이 다양하게 나타납니다.

* 70.38㎡ (약 21.29평)가 135,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 634만원)

* 34.942㎡ (약 10.57평)가 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,693만원)

* 31.548㎡ (약 9.54평)가 133,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,394만원)

* 본건은 56.43㎡ (약 17.07평)로, 면적별로 시세 편차가 크므로 개별적인 시세 조사가 필요합니다. 감정가 167,000,000원(평당 약 978만원)은 최근 거래 사례들의 중간 범위에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시입니다.

* 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근에 문곡고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다. 내국인 거래에는 직접적인 제한이 없습니다.

* 임차권 등기가 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도(2009년) 대비 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없고 임차권 등기가 말소 예정이어서 인수 부담은 없으나, HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이지만 내국인에게는 해당 사항이 없습니다. 주변 시세 변동성을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 주거지로서 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 토지거래허가구역이나 외국인 취득 제한 사항으로 내국인 투자에는 영향이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가 167,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 낙찰가율 85%~95% 수준을 적용하여 140,000,000원 ~ 158,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, HUG 인수조건 변경 사항과 개별 물건의 상태를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 150,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.