나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501469 [1] 인천광역시 서구 당하동 1091-7 홈캐슬 102동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 백석동 소재 '독정역' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 독정역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서, 외벽: 벽돌형타일 붙임 및 드라이비트 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'연립주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 도시형연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2012-06-07)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501469 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1091-7 홈캐슬 102동 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

건물면적: 63.66㎡ (약 19.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '독정역'(인천2호선) 북서측 인근에 소재합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통이 편리한 편입니다. 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 18일 접수된 박원식 근저당권 (72,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

소멸되는 권리:

* 을구 5번 근저당권 (박원식)

* 을구 6번 주택임차권 (김지원 / 주택도시보증공사) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 갑구 6번 압류 (서구청)

* 갑구 7번 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 258,000,000원

주요 특이사항:

* 선순위임차권(김지원/HUG)이 있으나, 대항력은 없으며 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트, 다세대, 연립주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 독정역 역세권으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 독정역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능, 대형마트 등은 차량 이동 필요

* 교육시설: 당하초등학교, 원당중학교, 인천체고 등 인근 위치

* 환경: 주거 밀집 지역으로 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경

* 주변 환경: 주변에 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 향후 거래 시 외국인에게는 허가 절차가 필요하며, 내국인에게도 관련 법규 변동 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2009년 준공된 건물로, 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시세와의 괴리: 감정가(230,000,000원) 대비 최근 실거래가(130,000,000원 ~ 179,000,000원)에 상당한 차이가 있어, 감정가의 적정성 및 시장 상황 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 연립주택으로, 독정역 역세권이라는 교통 편의성과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이며, 이는 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항과 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 독정역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 인근 대단지 아파트 및 편의시설 확충으로 인한 주거 가치 상승 기대

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 물건들이 133,000,000원에서 179,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 해당 매물들보다 면적이 크다는 장점이 있으나, 건물 연식이 더 오래되었고, 최근 실거래가와 감정가(230,000,000원) 간의 차이가 큰 점을 고려해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 특이사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 최근 거래된 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 본건의 적정 입찰가는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 권장 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.