나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501463 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11 제이프라임빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC(경인고속도로)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층401호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2012.08.17)

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501463 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11, 제이프라임빌 4층 401호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 수봉로181번길 20, 401호)

용도: 오피스텔 (건축물물리적용도: 업무시설)

감정가: 138,000,000원

토지면적(대지권): 25.32㎡ (약 7.66평)

건물면적(전유면적): 55.07㎡ (약 16.66평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2012년 8월 17일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC(경인고속도로)" 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 본건 북서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-02 접수)

등기부상 권리사항:

* 소유권보존 (염정윤)

* 주택임차권 (김민수, 147,000,000원, 2021-12-21 전입, 2021-12-06 확정) - 말소 예정

* 소유권이전 (박일성)

* 압류 (계양세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 225,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (부천세무서장) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 147,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 372,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원

채권자: 주택도시보증공사 (본건 부동산강제경매 신청 채권자)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 도화동 일대는 도화IC 인근에 위치하여 경인고속도로 접근성이 우수합니다.

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 기본적인 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

인천 구도심 지역으로, 재개발 및 도시 개발 사업이 진행되는 구역이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

인근에 대학교 캠퍼스(인천대학교 제물포캠퍼스, 청운대학교 인천캠퍼스)가 소재하여 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.

내외벽 마감: 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 해당 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 제한이 따를 수 있습니다. (지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

건축물 준공 연도가 2012년으로, 10년 이상 경과하여 향후 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변에 대학교 캠퍼스가 있어 원룸 및 오피스텔 수요는 있으나, 해당 지역의 공급량 및 공실률 추이를 확인해야 합니다.

주변에 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 상권 분석 시 인근 지역의 개발 계획 및 잠재적 환경 변화 요인을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 도화IC 인근의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 다소 복잡한 듯 보이나, 등기부상 현황 및 물건명세서 상의 내용에 따르면 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

감정가는 1억 3,800만원으로, 최근 실거래가 및 주변 시세와 비교하여 적정 입찰가 산정 시 수익성을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도화IC 인근의 탁월한 교통 접근성 및 경인고속도로 이용 편의성.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적은 안전한 투자 대상.

* 배후 수요가 있는 지역 내 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 감정가 대비 현 시세 비교를 통한 시세차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

인근 오피스텔 및 유사 면적의 매물 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔들이 1억 4천만원에서 1억 6천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 1억 3,800만원으로, 현 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 물건 자체의 입지 및 상품성을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 낙찰 후 명도 진행 상황, 공실 가능성, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 을 제안합니다. (현장 조사 및 최신 시세 정보를 반드시 재확인 후 입찰가격을 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.