나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501459 [1] 인천광역시 부평구 부평동 483-3 일신빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부개서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대 는 동류형의 다세대주택 및 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장 및 근거리에 지하철역(부 개역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조스라브지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2001.05.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내부 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경501459 (1)

소재지

인천광역시 부평구 부평동 483-3 일신빌라 3층 303호

용도

다세대주택

감정가

116,000,000원

토지면적

17. 05㎡ (약 5.16평)

건물면적

39. 70㎡ (약 12.01평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부개서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 다세대주택 및 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 부개역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

본건 토지는 북서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

전체 권리관계 요약

본 물건의 등기부채권 총액은 355,000,000원이며, 말소기준권리는 2023년 7월 5일자 계양세무서장의 압류(갑9)입니다. 통상적인 매각 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석

* 임차인 현황 (주택도시보증공사 - 박언용)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-11-06

배당신고일자: 2024-01-11

대항력: 없음

인수 여부: 인수 보증금 없음 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정)

* 임차인 현황 (전은미)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 여부: 인수 보증금 없음

말소 예정 권리

등기부상 을구 7번 주택임차권(박언용, 2024.01.11. 접수)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 갑9 압류(계양세무서)를 포함한 후순위 권리들도 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. 다만, 을구 7번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정임을 재확인합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 부평역이 있어 상업 및 교통의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 경제 특성

부평동 지역은 전통적인 주거 및 상업 지역으로, 부평역을 중심으로 유동인구가 많고 상권이 발달한 곳입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

북측 인근에 부개서초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통편의시설

지하철 1호선 부개역이 근거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기타 편의시설

주위 환경 분석 결과, 인근에 근린생활시설 및 교육시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)의 권리관계 또는 경매 진행 과정에 변동 사항이 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG와의 명확한 소통 및 확인이 필요합니다.

복잡한 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 취득 관련) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 이는 향후 건물 증개축, 용도 변경 등 사용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

소형 면적으로 인한 제한적 활용 가능성

전용면적 약 12평의 소형 다세대주택으로, 가족 구성원이 많은 경우나 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 116,000,000원이며, 건물 사용승인 연도가 2001년으로 노후화가 진행된 편입니다. 권리분석상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 복잡한 토지이용계획은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

편리한 교통 및 입지

부개역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 초등학교가 인근에 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 2001년식, 약 38.94㎡ 면적의 '우진그린빌'이 2026년 7월 2일 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물면적(39.70㎡) 및 건축연도(2001년)와 매우 유사한 조건으로, 현재 시세의 하방 경직성을 보여주는 지표로 판단됩니다. 다른 거래 사례들(2015년식 49.26㎡ 284,000,000원, 2002년식 56.08㎡ 123,000,000원)은 면적이나 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가 대비 분석

본건의 감정가는 116,000,000원으로, 가장 유사한 거래 사례인 70,000,000원보다 약 46,000,000원 높습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 가치나 향후 상승 가능성 등을 반영한 결과일 수 있으나, 직접적인 실거래가와의 격차가 상당함을 인지해야 합니다.

예상 입찰가

종합적으로 고려할 때, 본건은 인수 부담이 없는 점, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 주거지라는 장점이 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실성과 복잡한 토지이용계획, 그리고 감정가와 실거래가 간의 격차는 신중한 접근을 요구합니다. 가장 유사한 거래 사례인 70,000,000원을 기준으로 하되, 감정가(116,000,000원)를 고려하여 낙찰 가능한 가격 범위를 설정할 수 있습니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 제시합니다. (참고: 본 예상 입찰가는 현 시점의 정보와 유사 사례 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 조사, 권리 관계 등을 종합적으로 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.