나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501533 [1] 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 7층705호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상14층 건물 내 제7층 제705호로서, (사용승인일 : 2017.04.25) 외벽 : 대리석, 콘크리트위 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 가장형 토지로서 현재 "공동주택, 업무시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역 , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2026타경501533 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 7층705호

용도: 다세대주택 (감정평가서 요약상 오피스텔로 이용 중 추정)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 8.85㎡ (2.68평)

토지지분: 8.8543㎡ (2.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 59.91㎡ (18.12평)

건물지분: 59.9138㎡ (18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 대중 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공히 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 현재 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 28일 접수된 서구(인천광역시)의 압류임.

* 말소예정권리: 본 경매 절차를 통해 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(을3), 압류(갑4, 갑5, 갑7), 강제경매(갑6) 등 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 일반적인 경우라면 을구 순위 3번 주택임차권(홍준수, 보증금 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않아 인수될 수 있으나, 본건의 경우 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-23

* 확정일자: 2022-10-05

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음 (다만, 말소 동의 확약서 제출로 인수되지 않을 것으로 보임)

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1.3. 상권분석

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* 주변 부동산 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택들의 거래 사례는 2026년 1월에 이루어졌으며, 면적은 38.97㎡(약 11.79평)에서 47.76㎡(약 14.45평) 사이임.

거래 금액은 77,000,000원에서 105,000,000원 사이로 나타남.

이를 면적당 가격으로 환산 시, 평당 약 6,214,690원에서 8,481,760원 수준임. 평균적으로 평당 약 7,320,960원의 시세를 보임.

* 본건과의 비교 분석:

본건은 공급면적 59.91㎡(약 18.12평)이며, 감정평가액은 164,000,000원임.

평당 감정가는 약 9,049,670원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도(1992년, 2011년)의 다세대주택 시세(평균 약 7,320,960원)보다 높게 책정되었음.

이는 본건의 건축 연도(2017년)가 비교 사례보다 최신이라는 점에서 일부 설명될 수 있으나, 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요함.

* 지역 특성: 본건이 위치한 인천광역시 서구 석남동은 일반상업지역으로, 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권은 복합적인 성격을 띰. 석남역 인근으로 교통 편의성이 양호하며, 주거 및 투자 가치를 동시에 기대할 수 있는 지역임.

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1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조의 지상 14층 건물 내 7층 705호임.

사용승인일은 2017년 4월 25일로 비교적 신축에 해당함.

외벽은 대리석, 콘크리트 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정됨. 창호는 샷시 창호임.

* 편의시설:

본건은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있을 것으로 추정됨.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통:

인근에 버스정류장 및 지하철(석남역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 감정가 대비 시세 괴리: 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(164,000,000원)가 실제 시장가(최대 약 105,000,000원 수준의 거래 사례 존재)보다 높게 책정된 것으로 판단됨. 입찰 시 감정가보다는 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 건물 용도 혼재 가능성: 등기부상 용도는 다세대주택이나, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중 추정됨. 이는 향후 활용이나 재매각 시 제한사항이 될 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이기도 하며, 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, HUG의 조건 변경이 향후 물건 처리에 미칠 영향에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 외부 환경 요인: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재함.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 2017년에 신축된 비교적 현대적인 건물에 위치하고 있으며, 석남역 역세권이라는 지리적 이점을 갖추고 있음. 임차인의 보증금(230,000,000원)을 인수하지 않아도 되는 점은 명확한 장점임.

하지만, 제공된 최근 매매 시세 분석 결과와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 존재함. 또한, 다세대주택과 오피스텔 용도의 혼재 가능성 또한 고려해야 할 부분임.

따라서, 철저한 현장 조사를 통해 실제 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 감정가보다는 보수적인 시세 분석에 기반한 입찰가 산정이 중요할 것으로 판단됨.

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1.7. 투자 포인트

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* 임차보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 기존 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 신축 건물 및 역세권 입지: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, 석남역을 이용하기 편리한 역세권에 위치하여 주거 편의성과 미래 가치를 기대할 수 있음.

* 일반상업지역: 주거용 외에 근린생활시설 등으로도 활용 가능성이 있는 지역에 속함.

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1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 164,000,000원이며, 전용면적 18.12평(59.91㎡) 기준 평당 감정가는 약 9,050,000원입니다.

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 1월)를 분석한 결과, 해당 물건들의 평당 시세는 약 6,214,690원에서 8,481,760원 사이이며, 평균 시세는 약 7,320,960원 수준입니다.

본건은 건축 연도가 2017년으로 비교 사례(1992년, 2011년)보다 신축이라는 점을 감안할 때, 시세보다 높은 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 보수적인 시세 분석에 기반한 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 155,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최근 매매 사례의 최고가(105,000,000원)를 본건 면적(18.12평)에 적용하면 약 153,700,000원 수준이 됩니다. 본건의 신축 연도를 고려하여 이 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크와 시세 괴리를 고려하여, 약 145,000,000원에서 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.