나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501515 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 4층462호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상12층 건물내 4층 462호로서 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 소화전설비, 주차시설, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약25미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 노폭 약7미터 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 기호2 :일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구) , 대로3류 (폭25m~30m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501515 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 4층 462호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.81㎡ (약 1.76 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 22.32㎡ (약 6.75 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 관련 권리는 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)에 의한 부동산강제경매입니다. 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 일반 압류 등이 존재하나, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 28일

확정일자: 2021년 12월 29일

배당신고일자: 2024년 02월 22일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을구 3번)으로 등재되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 정혜원 (정 )

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자: 2025년 09월 15일

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 남동구의 압류입니다. 본 건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 을구 3번 주택임차권 (HUG)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 제1종지구단위계획구역(구월공공주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 과밀억제권역에 해당하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건축이 가능한 지역입니다.

4.2. 인접 도로

건물의 북측 및 서측으로는 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 7미터 내외의 보행자 전용도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 구월아시아드 더블루시티

준공 연도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 12층 중 4층 462호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

전용 면적: 22.32㎡ (약 6.75 평)

기타 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스, 소화전, 주차시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변에는 인천성리중학교를 비롯한 학교 시설, 아파트 단지, 공원, 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 내용에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 정 관련: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 본 건의 감정가(105,000,000원)가 최근 실거래가(7,550만원 ~ 8,000만원) 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 일반상업지역에 위치하여 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 대부분의 권리가 말소될 예정이라 법적 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 보증금/차임 미상의 임차인 존재는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 또한, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 인한 우수한 상품성 및 관리 용이성.

* 역세권은 아니지만, 주변 상업 및 주거 인프라를 활용한 임대 수요 확보 가능성.

* 권리 관계가 비교적 간명하여 명도 및 인도 관련 리스크가 낮음.

* HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 파악하여 추가적인 투자 가치 확인 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

최근 3건의 실거래가는 2026년 7월에 7,550만원, 8,000만원, 7,800만원으로, 해당 면적(22.32㎡)의 시세는 약 7,550만원에서 8,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 105,000,000원에 비해 약 25% 이상 낮은 수준입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

실거래가 범위를 고려할 때, 보수적으로는 7,500만원, 적극적으로는 8,000만원 수준을 고려할 수 있습니다. 본 건의 감정가가 시세 대비 높은 점을 감안하여, 실거래가 범위 하단부인 7,500만원에서 7,800만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.