나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501510 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 12층101동1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내의 제12층 제101동1209호로서, (사용승인 : 2018.11.13) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 8미터 및 24미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501510 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 12층101동1209호

용도: 오피스텔 (건축물현황상 업무시설)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

건물 면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

참고: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건의 전용면적은 약 59.97㎡ (약 18.14평)으로 추정됩니다. 본 보고서에서는 이 시세 정보를 기준으로 분석을 진행합니다.

1.4. 매각 조건

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 업무시설, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부평역이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501510) 등기부채권 총액 155,000,000원 (갑4)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (이지선)

* 갑3 소유권이전 (최재선)

* 을1 주택임차권 (방은지, 보증금 155,000,000원) - 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의 요함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 방 (주택도시보증공사)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-31

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 해당 권리 변동사항 및 HUG의 인수조건 변경에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 오피스텔 및 공동주택 단지가 밀집해 있어 관련 수요가 있습니다.

4.2. 시세 분석 (매매/임대)

최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적 (약 60㎡)의 오피스텔 매매가는 202,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 133,000,000원은 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에 부원중학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

건축물대장상 본건이 포함된 부평 룩소르 주상복합아파트는 2018년 11월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다. 본건은 12층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

을구 순위 1번 주택임차권의 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 대항력이 없다고 기재되어 있으며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다. 만약 임차 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수하게 될 경우, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 속해 있습니다. 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 허가구역 지정기간 만료 시점 등을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 거주 또는 투자에 부정적인 영향을 미칠 만한 특별한 사항은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역 인근에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 을구 임차권의 인수 여부가 불확실하며 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하여, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 우수한 입지: 부평역 인근으로 대중교통 및 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 임차 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고(인수 보증금 합계 0원 기준) 현 시세(약 200,000,000원 ~ 210,000,000원)와 감정가(133,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 을구 임차권 인수 여부에 따라 예상 입찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.