나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501506 [1] 인천광역시 남동구 간석동 271-11 삼희맨션 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천주원초등교' 동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건(사용승인일 : 2003.03.21.)내 3층 302호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501506 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 271-11번지 삼희맨션 에이동 3층302호이며, 현재 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 1억 5,400만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 32.09㎡(약 9.7평)이며, 건물 면적은 59.76㎡(약 19.75평)입니다.

본 건물은 2003년 3월 21일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501506 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 271-11 삼희맨션 에이동 3층302호 (신주소: 인천광역시 남동구 경인로 587-3)

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지 면적: 32.09㎡ (약 9.7평)

토지 지분: 32.09㎡

건물 면적: 59.76㎡ (약 19.75평)

건물 지분: 59.76㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (사용승인일: 2003.03.21)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천주원초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다수의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.1. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주요 버스 노선이 운행 중이며, 인천 지하철 1호선 간석오거리역이 도보 약 15-20분 거리에 위치합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 2022년 9월 1일 접수된 백인숙의 근저당권(1억 2천만원)을 말소기준권리로 하여 강제경매가 진행 중입니다.

등기부상 확인된 총 채권액은 2억 8천 5백만원입니다.

3.1. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 오서연 씨가 보증금 1억 6천 5백만원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2022년 6월 30일자로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 등기부상 '을10'번 주택임차권으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이에 따라 본건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

비고란에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2022-09-01 접수, 백인숙 근저당권 (120,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 10번 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸 예정)

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 기재되어 있습니다. 등기부상 주택임차권(을10)이 확인되나, 이는 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 점과 관련하여, HUG의 특정 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 간석동 일대는 준공업지 및 주거지가 혼합된 지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 이에 부수하는 근린생활시설들이 밀집해 있습니다.

인근에 인천주원초등학교 등 교육 시설이 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 3월 4일, 인근 '풍경채' 단지(2014년식, 64.73㎡)가 1억 7,300만원에 거래되었습니다. (약 267만원/㎡)

같은 달인 2026년 3월 3일, '동아주택(바동)'(1987년식, 47.56㎡)이 1억 2,000만원에 거래되었습니다. (약 252만원/㎡)

또한, '목화빌라(나)'(1991년식, 34.65㎡)는 5,500만원에 거래되었습니다. (약 159만원/㎡)

본건(59.76㎡, 2003년식)의 감정가는 1억 5,400만원(약 258만원/㎡)으로, 비교 대상 물건들의 시세 및 면적, 건축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 2014년식 신축 건물(풍경채)과의 연식 차이를 감안하면, 본건의 실질 시가는 감정가 대비 약간 조정될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 인천주원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 중학교로는 인천 부광중학교, 인천 동암중학교 등이 인근에 있습니다.

* 고등학교로는 인천 부평고등학교, 인천 예술고등학교 등이 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 경매를 진행함에 따라, HUG와 관련된 특정 인수 조건 변경 사항이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

선순위 임차권 (말소 예정): 등기부 상 주택임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 이러한 특수 권리 관계의 처리 과정에 대한 이해가 필요합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당됩니다. 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동에 위치한 본 삼희맨션 A동 302호 다세대주택은 2003년에 준공된 건물로, 외관상 전반적인 관리 상태는 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 5,400만원으로, 59.76㎡(약 19.75평)의 면적 대비 주변 시세와 유사하게 산정되었습니다.

권리 관계는 HUG 관련 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없어 권리상 부담이 적은 편입니다. 이는 본건의 주요 장점 중 하나입니다.

단, HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 상황과 관련된 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

인천주원초등학교가 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치를 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: HUG의 말소 동의로 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 및 면적, 건축 연식을 고려한 적정 감정가가 책정되었습니다.

우수한 입지: 인천주원초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 대중교통 이용이 편리합니다.

잠재적 가치: 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,400만원이며, 이는 최근 주변 시세 거래 사례와 비교할 때 합리적인 수준입니다. 인수되는 권리 부담이 없어 적극적인 입찰 참여가 가능합니다.

최근 거래된 2014년식 64.73㎡ 건물이 1억 7,300만원에 거래된 점을 감안하면, 2003년식인 본건의 가치는 1억 5,000만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 95%~99% 수준인 1억 4,630만원 ~ 1억 5,246만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 물건의 최신 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.