나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501507 [1] 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역 인천2호선" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 "마전역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2010-06-21) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서 및 북동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 172,000,000원, 임대차계약일자 2020.05.17, 확정일자 2020.05.20

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501507 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 5층503호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 2010년 06월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 176,000,000원

토지 면적: 40.55㎡ (약 12.27평)

건물 면적: 70.45㎡ (약 21.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 인천2호선 "마전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 갑15 압류 (포천세무서장) 접수일자 2022-01-26

등기부채권 총액: 184,800,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (김금오)

권리종류: 주택임차권

권리금액: 172,000,000원

전입일자: 2020년 07월 29일

확정일자: 2020년 05월 20일

배당신고일자: 2022년 08월 05일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 관련 주체로 확인되며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 을구 7번 주택임차권등기가 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었음을 명시하고 있으며, 이에 따라 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근 매매 사례 1: 마전동 921-3, 연립다세대, 42.96㎡, 1994년식, 2025년 3월 7,400만원 거래 (약 172만원/㎡)

* 최근 매매 사례 2: 마전동 988-1, 연립, 59.8㎡, 2016년식, 2026년 7월 15,400만원 거래 (약 257만원/㎡)

* 최근 매매 사례 3: 마전동 981-8, 연립, 49.96㎡, 2015년식, 2026년 7월 13,000만원 거래 (약 260만원/㎡)

4.2. 종합 시세 평가

상기 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 같은 지역 내 신축급(2010년식) 연립주택의 거래가는 ㎡당 약 257만원 ~ 260만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적(70.45㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 평가됩니다.

감정가 1억 7천 6백만원은 시장 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 인천2호선 마전역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 초등학교, 중학교 등 각급 학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 현재 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

이 규정은 주로 외국인이 주택용도 취득 시 적용되므로, 일반적인 내국인 낙찰자에게는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 경매 진행 시점 및 법규 변동 사항을 최종 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자 또는 관련 주체로 관여하며 인수조건 변경이 있었다는 점은 권리 관계 분석 시 참고할 필요가 있습니다.

하지만 현재까지 확인된 정보로는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

6.3. 선순위 임차권

등기부상 주택임차권이 존재했으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

6.4. 기타 법적 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 마전동에 위치한 본 연립주택은 2010년 준공으로 비교적 신축 연식을 갖추고 있으며, 마전역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

주변의 최근 실거래가 상승세를 감안할 때, 본건의 감정가(1억 7천 6백만원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

권리 관계는 HUG의 개입으로 인해 복잡성이 있었으나, 임차권 등의 문제가 해결되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 명확히 정리되었습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 세부 사항 등은 최종 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 인천2호선 마전역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 근린생활시설과 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 주변 신축급 연립 주택의 꾸준한 거래가 상승세를 보이고 있습니다.

* 합리적인 감정가: 건물 연식(2010년)을 고려할 때 감정가가 시장가 대비 경쟁력 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 176,000,000원입니다.

최근 유사 신축 연립의 거래가를 기준으로 산출한 시장 가치는 약 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 수준입니다.

감정가가 시세 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 평가되므로, 경쟁 입찰 시 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 (외국인 취득 관련) 및 HUG 인수 조건 변경에 대한 최종 확인 후, 잠재적 리스크를 감안하여 180,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.