나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60471 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 782-8 힐하우스 3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "장곡검문소 교차로" 북동측 인근에 위치하는 힐하우스 제3동 제1층 제102호로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서 외벽: 드라이비트 및 석재 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 변우용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 고양지원 2026타경60471 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 782-8 힐하우스 3동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2011년

* 감정가: 158,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

* 건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "장곡검문소 교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량으로의 진·출입이 가능하며, 대중교통 여건은 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

* 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 3월 17일자 압류 (부천시)

* 모든 후순위 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2022년 10월 21일

* 확정일자: 2022년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차인 간의 인수조건변경확약서에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다. 또한, 임차권등기 말소에 동의하였으므로 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 가격은 약 107,000,000원에서 125,000,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 158,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높게 평가되었습니다.

* 최근 거래된 유사 물건들의 면적(약 45㎡) 대비 본건의 면적(48.30㎡)은 약간 더 넓습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.

* 내외부 마감: 외벽 드라이비트 및 석재, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시입니다.

* 설비: 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 비록 대항력이 없으며 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 정리되었으나, 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (임차인 변 외 1인)

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 각종 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세차익 실현에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 분석 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 주거지역 내 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리분석상 특이사항인 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조항으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 다만, 감정가와 최근 시세 간의 격차가 존재하며, 복잡한 임차인 권리 변동 사항이 있었습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 매수인의 인수 부담이 없다는 점.

* 향후 지역 개발 또는 시세 상승 시 투자 가치 보유.

* 실거주 목적 시, 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 158,000,000원이나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 안전 마진을 확보하며 입찰하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례 가격(약 107,000,000원 ~ 125,000,000원)과 본건의 면적(약 14.61평)을 감안할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 입찰 희망가: 약 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.