나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60451 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565 위시티블루밍5단지 507동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "원중초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제507동 제3층 제302호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 대리석 타일붙임 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 새시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 ‘아파트’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔마루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60451 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1565 위시티블루밍5단지 507동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 874,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 507동 3층 302호

사용승인일: 2010년 10월 29일

1.1. 면적정보

토지 면적: 87.12㎡ (약 26.35평)

건물 면적: 154.74㎡ (약 46.81평)

전용면적: 154.74㎡ (약 46.81평)

분양면적: 제공된 정보로는 특정 단위의 분양면적을 확인할 수 없음

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "원중초등학교" 서측 인근입니다.

주변 환경: 대규모 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 31일 접수된 주식회사빅인베스트대부의 근저당권 (45,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 을구 11번 주택임차권 (이승연)

대항력: 있음

보증금: 630,000,000원

전입일자: 2023년 1월 10일

확정일자: 2022년 11월 19일

배당신고일자: 2026년 3월 3일

참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존등기: 2010년 12월 6일 (주식회사청원건설 외 2명)

소유권 이전 기록 다수 존재

근저당권: 2023년 1월 31일 (주식회사빅인베스트대부, 45,000,000원) - 말소기준권리

임의경매 개시 결정: 2026년 2월 20일 (주식회사빅인베스트대부, 32,218,068원)

주택임차권: 2026년 3월 3일 (이승연, 630,000,000원) - 인수 대상

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 630,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-10

확정일자: 2022-11-19

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 이는 배당 예상액을 고려한 내부 계산일 수 있으며, 실제로는 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 함)

4. 상권분석

주변 상업시설: 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 원중초등학교, 동국대학교, 솔마루유치원, 식사2지구유치원, 식사2지구초등학교 인근에 위치하며, 일부는 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주거환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 630,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

권리관계 복잡성: 다수의 채권 및 임차권이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 제한 사항이 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

그러나 630,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인해 매수인이 추가적인 금액을 인수해야 할 가능성이 높아 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

감정가 874,000,000원 대비 임차인 보증금 규모를 고려했을 때, 인수 금액을 포함한 총 매수 비용이 시장 가치와 비교하여 높지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

안정적 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

잠재적 가치: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계 분석: 인수해야 할 임차인 보증금 외에는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 정리될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 6월 30일, 154.74㎡, 3층 거래가: 710,000,000원 (약 7억 1천만원)

물건 분석:

본 물건의 면적(154.74㎡)은 최근 거래된 710,000,000원 사례와 동일합니다.

그러나 본 물건에는 630,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 실질적인 매수 총액은 '입찰가 + 인수해야 할 임차보증금 잔액'이 됩니다.

만약 입찰가가 710,000,000원(최근 실거래가)이라고 가정하더라도, 임차인 보증금(630,000,000원) 전액을 인수해야 한다면 총 매수 비용은 1,340,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가치를 초과하는 금액입니다.

만약 입찰가가 630,000,000원 이하로 결정되어 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면, 매수인은 그 차액을 인수해야 합니다. 예를 들어, 600,000,000원에 입찰 시, 대출 등 다른 채권을 상계하고 남은 금액에서 임차인에게 배당한 후, 남은 임차보증금(630,000,000원 - (600,000,000원 - 기타 채권액))을 추가로 부담해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

인수해야 할 임차 보증금 630,000,000원을 고려할 때, 현실적으로 매수인이 수익을 확보하기 위한 입찰가는 매우 낮아질 수밖에 없습니다.

최근 실거래가(710,000,000원)에서 인수 보증금(630,000,000원)을 제외하면, 순수 부동산 가치로서의 잠재적 입찰 가능 금액은 80,000,000원 수준에 불과합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 부담을 최소화하는 방향으로 매우 보수적으로 접근해야 하며, 실제 입찰가 결정 시에는 배당표 분석 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 구체적인 입찰가 제시보다는, 인수 부담액을 고려한 실질적인 투자 가능 금액 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.