나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60361 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 서측 및 북동측의 고골길변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2017.8.10.인 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 지상4층 공동주택(다세대주택), 청우하이츠 101동 중 3층 302호로서, 외벽: 드라이비트 마감, 일부 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배, 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약14m 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(산업zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

2024.10.21.자 제137869호 주택임차권등기에 대하여 임차인 심동현의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 고양지원 2026타경60361 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 101동 3층302호

건물 용도: 다세대주택

감정가액: 169,000,000원

토지 면적: 55.91㎡ (약 16.9평)

건물 면적: 49.22㎡ (약 14.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 8월 10일

2. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 '내유초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 서측 및 북동측의 고골길변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

건물 구조

사용승인일 2017년 8월 10일인 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 지상4층 공동주택(다세대주택), 청우하이츠 101동 중 3층 302호입니다.

이용 상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 14m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등대상)입니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리

2026년 2월 10일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 12일

확정일자: 2022년 8월 1일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 없음

주의사항 및 특이사항

2024년 10월 21일자 제137869호 주택임차권등기에 대하여 임차인 신동현의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서에는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, '내유초등학교' 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 사례(2026년 7월 기준):

* 관산동 210-21 (대도빌라가.나, 1993년식, 전용 34.55㎡): 67,000,000원

* 관산동 687-50 (광장맨션, 2003년식, 전용 58.15㎡): 110,000,000원

* 관산동 617-1 (엘리시아101동, 2014년식, 전용 54.46㎡): 100,000,000원

5. 생활정보

* 교육: 내유초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 북서측 인근으로 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택임차권등기 후 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출하였으나, 확약서의 이행 여부 및 절차상 변수에 대한 최종적인 확인이 필요합니다. (임차보증금: 200,000,000원)

* 건축물 노후도: 2017년 사용승인으로 비교적 신축이나, 인근 지역의 오래된 주택과의 시세 차이 및 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 고려할 필요가 있습니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 청우하이츠 101동 3층 302호 다세대주택으로, 2017년 준공된 신축급 건물입니다. 내유초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 임차인이 존재했으나, 임차인의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금에 대한 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 실질적인 이행 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가 수준은 적정하게 평가된 것으로 보이나, 정확한 투자 결정을 위해서는 심층적인 시세 조사가 수반되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택으로 양호한 주거 환경 보유

* 내유초등학교 인접으로 교육적 이점

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인한 임차인 관련 권리관계 명확화

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 전용 34.55㎡ (1993년식) - 67,000,000원

* 전용 58.15㎡ (2003년식) - 110,000,000원

* 전용 54.46㎡ (2014년식) - 100,000,000원

본건의 건물 전용 면적은 49.22㎡(약 14.9평)입니다. 최근 거래된 2014년식 54.46㎡ 사례(100,000,000원)와 2003년식 58.15㎡ 사례(110,000,000원)를 바탕으로 평당가를 추정하면 약 190만원 ~ 200만원 수준입니다.

본건 건물 면적 49.22㎡ (약 14.9평)에 이를 적용 시, 예상 시세는 약 141,550,000원(14.9평 x 190만원/평)에서 149,000,000원(14.9평 x 200만원/평)으로 산정됩니다.

감정가 169,000,000원 대비, 현재 시세 추정 범위는 감정가보다 낮은 수준입니다. 주택도시보증공사의 확약서로 인해 법적 리스크는 감소하였으나, 향후 임차권등기 말소 절차의 원활한 진행 여부 등은 고려해야 할 변수입니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있으며, 시장 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.