나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60398 [1] 경기도 파주시 산남동 27-38 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 산남동 소재 "동서대로 탑골IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서, 자체 지면 평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

제1,2종 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 1 목록은 2목록의 건부지로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60398 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 산남동 27-38

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,943,524,180원

* 토지 면적: 1291.00㎡ (약 390.73평)

* 건물 면적: 1825.97㎡ (약 552.58평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 호중산업개발

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 파주시 산남동 소재 "동서대로 탑골IC" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태: 본건은 부정형의 토지로서 자체 지면은 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 (원당신용협동조합 근저당권, 2022-07-14 접수) 말소될 권리임.

* 총 등기부채권액: 3,840,000,000원 (근저당권) + 375,000,000원 (강제경매) = 4,215,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안성경

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조병만

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-10

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 20,000,000원 발생.

* 임차인: 이동언

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사볼스테이너서울, 안정환

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사에레보스, 김준희

* 보증금: 0원, 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 20,000,000원 (조병만 임차인분)

4. 상권분석

* 주변 지역은 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 경제 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 본 물건의 용도인 근린시설은 이러한 지역 특성에 부합하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 기본적인 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 파악되지 않으나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 조병만 (보증금 20,000,000원 인수) 및 안성경 (보증금 미상이나 대항력 있음) 존재로 인한 명도 및 보증금 관련 리스크가 있습니다.

* 공동담보: 물건의 권리사항에 공동담보가 명시되어 있어, 동일 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 100.00㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 낙찰 후 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 산남동에 위치한 근린시설로, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 49.4억원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 조병만 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 안성경 임차인은 보증금은 없으나 대항력이 있어 추가 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으며, 주변 환경은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 근린생활시설로서, 지역 내 수요에 기반한 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 감정가가 높지만, 주변 시세 및 개발 가능성을 고려한 가치 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,943,524,180원에서 인수해야 할 임차인 보증금 20,000,000원을 제외하고, 물건의 현황, 권리관계, 향후 명도 가능성, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 인수 보증금을 고려하면 약 49.2억원 이상부터 검토가 가능합니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.