나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60234 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 110동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "중산고등학교" 서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 중 제12층 제1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

2024.9.12.자 제124286호 주택임차권등기에 대하여 임차인 임승희의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60234 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 110동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

토지지분: 34.8619㎡ (약 10.55평)

건물면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

건물지분: 37.35㎡ (약 11.30평)

전용면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

분양면적: (정보 없음. 통상적인 37.35㎡ 전용면적의 경우 50㎡대 후반 ~ 60㎡대 초반 분양면적으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "중산고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 중 12층 1201호 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태는 아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 사다리형이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발)이며, 대로3류, 중로1류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 외국인 등 대상 아파트 용도 토지에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 1일 접수된 농협은행의 가압류 (권리금액: 166,494,574원) 입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 2024년 9월 12일자 주택임차권 등기(임차인 임승희)에 대해 임차인의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 7월 9일자로 확약서를 제출했습니다.

해당 확약서에는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약하는 내용이 포함되어 있습니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 임 (임승희)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 24일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 9월 12일

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 대규모 아파트단지와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주거 지역으로서 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 편리한 환경입니다.

4.2. 학교 및 교육시설

인근에 중산고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 관련 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 중산마을1단지두산

준공년월: 1995년 10월 30일

동수: 12동 / 총 888세대

주차대수: 총 297대 (지상 12대, 지하 31대)

최고층: 12층

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 단지 내 또는 인근에 위치합니다.

5.2. 면적별 정보

전용면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

해당 면적은 소형 아파트로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

본건 아파트의 사용승인일은 1995년 10월 30일로, 건축된 지 약 30년이 경과하였습니다.

이에 따라 향후 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역 지정

본건 토지가 외국인 등 대상 아파트 용도 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.08.26.까지)

6.3. 주택임차권등기 관련 변수

주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되었으나, 모든 법적 절차의 완결성을 재확인할 필요는 있습니다. 다만, 통상적으로 HUG의 확약은 매수인의 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

강제경매로 진행되며, 특히 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점(HUG의 확약)이 가장 큰 장점입니다.

건축 연식은 있으나 기본적인 설비는 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

입지 조건, 권리 관계, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: HUG의 확약으로 임차인 보증금 2억원에 대한 인수 부담이 전혀 없어 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 안정성이 높으며, 학군도 양호한 편입니다.

* 실수요자 접근 용이: 비교적 작은 면적으로 실거주 목적의 실수요자들이 접근하기 용이할 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력 (장기적 관점): 노후화된 아파트 단지이므로, 장기적으로 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 (2026년 6월 5일)에서 동일한 면적(37.35㎡)의 해당 아파트가 155,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 153,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 경매 특성상 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 고려할 때,

현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준인 153,000,000원 이상, 경쟁이 치열할 경우 160,000,000원 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

권장 예상 입찰가: 158,000,000원 (본 금액은 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.