나이스옥션 법원경매 고양 2026타경573 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-11 내유펜타곤 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근으로 1번 국도인 통일로가 경유하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 4층 중 제2층 201호로서 (건물사용승인일 : 2016.08.10) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 정방형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5~6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2 : 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거Zone), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역［전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)］ 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역)［도시지역｛주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트) 로 사용되는 토지). 3 : 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거Zone), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역［전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)］ 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역)［도시지역｛주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역 (2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용 되는 토지).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1,2 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 기호 3과 함께 일단의 "대"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

대지권의 목적이 되는 기호 1,2토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 기호 3토지와 함께 일단의 "대"로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경573 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-11 내유펜타곤 비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 71.75㎡ (약 21.70평)

* 토지지분: 71.75㎡ (약 21.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.88㎡ (약 19.63평)

* 건물지분: 64.875㎡ (약 19.63평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택으로서의 전반적인 입지 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서측 인근으로 1번 국도인 통일로가 지나고 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 편으로, 전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 제2층 201호이며, 2016년 8월 10일에 사용 승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 본건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 상하수도 설비 및 난방 설비, 화재경보기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 3필지가 일단의 정방형으로, 인접 도로와 평탄한 상태이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 내유초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 9월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 본건의 말소기준권리(을1)는 2016년 9월 12일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 130,900,000원)입니다.

* 경매 개시 결정 등기(갑9)는 2026년 2월 11일 우리은행에 의해 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기 외 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보에서는 지상권이 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 해당 권리는 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 시세 동향: 주변 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 전용면적 약 45㎡ 내외의 물건이 4,500만원에서 1억 2,500만원 사이의 금액으로 거래되었습니다.

* 참고 매매 1 (양지그린타운, 2002년식, 45.675㎡): 4,500만원 (거래 금액 기준 시세: 약 98.5만원/㎡)

* 참고 매매 2 (위너스빌, 2017년식, 45.37㎡): 1억 700만원 (거래 금액 기준 시세: 약 235.8만원/㎡)

* 참고 매매 3 (블루캐슬, 2013년식, 45.19㎡): 1억 2,500만원 (거래 금액 기준 시세: 약 276.6만원/㎡)

* 감정가 대비 시세 비교: 본건의 감정가는 202,000,000원이며, 이는 전용면적 64.88㎡ 기준으로 약 311.3만원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다. 제공된 주변 시세 데이터는 본건보다 면적이 작은(약 45㎡) 주택들로, 최고 거래가 1억 2,500만원(약 276.6만원/㎡)을 기록한 물건과 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 감정가는 전문 감정평가사의 평가를 거친 금액이므로 시장 상황을 반영한 객관적인 가치로 판단됩니다.

* 면적별 시세 분석: 본건은 전용면적 64.88㎡(약 19.63평)으로, 유사 면적의 실거래 사례가 부족하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 제공된 사례들은 면적이 작아 단위 면적당 가격이 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건이 위치한 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육 환경: 북동측 인근에 내유초등학교가 있어 학령기 자녀를 둔 가정의 주거 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 쾌적성: 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목 불일치: 본건 대지권의 목적이 되는 토지(기호 1, 2)의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 다른 토지(기호 3)와 함께 일단의 "대"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 관리 측면에서 잠재적인 이슈가 될 수 있으나, 감정평가서에서 인지하고 있다는 점은 긍정적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래허가구역에 해당하므로 외국인이나 특정 용도로 토지를 사용하고자 하는 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 파악된 임차인(강 )이 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없으므로, 실질적인 리스크는 낮다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 거의 없는 물건입니다. 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지의 공부상 지목과 현황이 불일치하고, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변의 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시세는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 전문적인 감정평가를 거친 금액임을 감안해야 합니다. 전반적으로 안정적인 권리 관계를 바탕으로 실거주 또는 투자 목적을 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 모든 후순위 권리가 말소될 예정이며, 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 실거주 적합성: 주변에 학교가 있고 기본적인 편의시설 접근이 가능한 주거 지역에 위치하여 실거주 목적에 적합합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 인프라 개선 등에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (구체적인 개발 계획 정보는 추가 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 45㎡) 다세대주택의 최근 거래가(최고 1억 2,500만원) 및 단위 면적당 시세(최고 약 276.6만원/㎡)를 고려할 때, 본건(64.88㎡)의 감정가(약 311.3만원/㎡)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 말소될 권리가 확실하고 인수 부담이 없는 점, 전문 감정평가사의 평가액이라는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 책정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 정확한 입찰가는 시장 분위기, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 185,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.