나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70380 [1] 경기도 양주시 은현면 용암리 655-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 '용암교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공장, 창고, 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 등 소재하나 제반대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1, 기호2 : 2필 일단으로 동측하향 완경사에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 공업용 건부지 등임. - 기호5 : 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 현황 '도로' 등임.

인접 도로상태

기호1, 기호2 북측으로 6미터 내외의 포장도로(기호5)에 접하며, 본건 토지 동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현33), 가축사육제한구역(2025-08-18)(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역(허가과에 문의바랍니다), 토석채취제한지역, 성장관리권역, - 기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현33), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 토석채취제한지역, 성장관리권역, - 기호5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현33), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 토석채취제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로지정(제2023-2027호)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 : 일반철골구조 경사지붕 지1층/지상2층 건물로서,(사용승인 2024.06.20.) - 외벽 : 판넬사이딩마감 등, - 창호 : PVC 샷시 등임. 기호4 : 일반철골구조 경사지붕 지상2층 건물로서,(사용승인 2024.06.20.) - 외벽 : 판넬사이딩마감 등, - 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

기호3 및 기호4 공히 공장 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수 시설 등이 되어 있는 것으로 목측되나, 폐문부재 등의 사유로 정상작동 여부 등은 확인하지 못하였음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기호3 건물의 지1층은 현황 동측 도로와 접하고 있는 등 지상을 통해 출입이 가능한 것으로 목측됨.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70380 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 은현면 용암리 655-3

* 용도: 공장

* 감정가: 7,733,595,000원

* 토지면적: 5,345.00㎡ (약 17,669.4평)

* 토지지분: 5,245.031㎡ (약 17,338.9평)

* 건물면적: 4,704.00㎡ (약 15,550.4평) - (건물3: 3,300㎡, 건물4: 1,404㎡)

* 건물지분: 4,704㎡ (약 15,550.4평)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 일괄매각

* 건물 구조 및 사용승인:

* 건물(3): 일반철골구조, 지하1층/지상2층, 2024년 6월 20일 사용승인

* 건물(4): 일반철골구조, 지상2층, 2024년 6월 20일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 '용암교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 공장, 창고, 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용: 2필지(기호1, 기호2)는 동측 하향 완경사의 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 기호5 토지는 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 현재 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 접합 도로: 본건 토지는 북측으로 6미터 내외의 포장도로(기호5)에 접하며, 동측으로도 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 등기부등본 상 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을5, 을6, 갑10, 을6-1, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 을1, 을2, 갑2, 을2-1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 12,715,825,537원으로 확인되나, 이는 모두 말소 예정입니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2024-08-02, 금7,200,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 양주시 은현면의 공업 용지 지역 내에 위치하며, 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하고 있습니다.

* 인근에 농경지, 농가주택, 자연림 등이 분포하고 있어, 개발 밀도가 높은 도심 상권과는 차이가 있습니다.

* 주된 상권 기능은 인근 공장 및 산업 시설을 대상으로 하는 지원 시설 또는 물류/생산 시설의 수요에 맞춰질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 파악이 어렵습니다. 공장 지역의 특성상 주거 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 대중교통: 근거리에 버스 정류장이 있으나, 주요 교통망 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건의 채권 구조가 복잡할 수 있으나, 권리분석 결과 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 미치는 직접적인 법적 위험은 적습니다.

* 미확인 임대차: 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금이 없어 이에 대한 재정적 부담은 없습니다.

* 개발 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 주변 환경과의 조화: 농경지, 농가주택 등과 혼재된 지역으로, 공장 운영 시 소음, 분진, 교통 등에 대한 민원 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색으로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 은현면 용암리에 위치한 신축 공장용 부동산입니다. 2024년 6월 사용 승인된 건물들로, 즉시 공장 운영이 가능한 상태입니다.

* 상당한 면적의 토지(약 17,669.4평)와 건물(약 15,550.4평)을 일괄 매각하므로, 규모 있는 사업 운영에 적합합니다.

* 등기부 상 채권 총액이 높으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 깔끔한 물건입니다.

* 다만, 다양한 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 법규 검토가 요구됩니다. 또한, 주변의 다양한 토지 이용 형태(농경지, 주택 등)로 인해 운영 시 민원 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 건물로 최신 설비 및 구조를 갖추고 있어 즉시 사용 가능하며, 감가상각이 적습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 17,669.4평의 넓은 토지는 향후 증축, 확장, 또는 추가 시설 설치 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 지역 발전 및 개발 계획에 따라 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 및 관리할 수 있어 효율적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 7,733,595,000원을 기준으로 하되, 아래 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치와 향후 명도 비용, 취득세, 등록세 등 부대 비용을 합산하여 고려해야 합니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 현장 답사, 주변 시세 조사, 시장 동향 분석 등 상세한 정보가 부족하므로, 제시된 감정가는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.