나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70373 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-13 명품빌리지3 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 소재하는 '갈월중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제404호로서(사용승인일:2019.01.31) 외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사 지대의 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70373 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-13 명품빌리지3 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 49.61㎡ (약 15.01평)

* 토지지분: 49.60999999999999㎡ (약 15.01평)

* 건물면적: 45.06㎡ (약 13.63평)

* 건물지분: 45.06㎡ (약 13.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 위치하며, '갈월중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건 또한 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 구조 및 규모

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제404호에 해당합니다.

3.2. 사용승인 및 마감

사용승인일은 2019년 1월 31일입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

3.3. 이용상태

내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.4. 설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지정보

4.1. 형상 및 이용상태

토지는 서측 하향 완경사 지대에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 6월 19일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당(채권금액 136,800,000원)입니다.

5.2. 등기부상 채권총액

등기부상 총 채권액은 151,800,000원입니다.

5.3. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

5.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

5.5. 임차인 현황

* 임차인: 김아령

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-29

* 확정일자: 2020-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 처리됨.

* 임차인: 조연희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보는 미상입니다.

5.6. 임차인 관련 특이사항

임차인 김아령은 말소기준권리보다 늦은 전입일자(2024.03.29)를 가지고 있으며, 확정일자(2020.03.30) 또한 말소기준권리 설정일(2019.06.19)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 임차인 조연희는 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금전적 사항이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6. 상권분석

본건 소재지인 포천시 소흘읍 이가팔리 지역은 다세대주택과 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 이는 전형적인 도심 상권과는 차이가 있으며, 주거와 일부 생산 활동이 공존하는 형태를 띱니다. 인근에 갈월중학교가 있어 학군 수요는 존재하나, 활발한 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 생활 편의시설 접근성은 주변 교통망에 의존할 것으로 보입니다.

7. 생활정보

* 교통: 차량 및 버스 등 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 교육: 갈월중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대형 마트 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 환경: 농경지와 소규모 공장이 혼재되어 있어, 일부 소음이나 쾌적성에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 지역 환경의 복합성: 주거용 다세대주택 외에 농경지 및 공장 등이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성에 대한 기대치를 조절할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대 및 점유 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와의 협상 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택(명품빌리지3)의 4층 404호입니다. 권리관계상 별다른 문제는 없어 보이며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인들은 대항력이 없어 모두 소멸될 예정이므로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 본건의 감정평가액 131,000,000원에 비해, 인근 유사한 신축 건물(예: '루블랑' 단지, 2023년식)의 최근 매매가가 면적이 더 넓은 호실(75.23㎡)임에도 불구하고 31,000만원~31,500만원 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 본건(45.06㎡)의 감정가가 현재 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변의 토지이용계획상 제한 사항과 복합적인 지역 환경은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

10. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 인근 신축급 다세대주택의 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주나 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 하자 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 초등학교가 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 131,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 '루블랑' 단지(508-15번지, 2023년식)의 전용면적 75.23㎡ 주택이 2026년 2월 7일 31,500만원, 2026년 3월 28일 31,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 418만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물면적은 45.06㎡이므로, 단순 시세 적용 시 약 188,663,000원 (45.06㎡ * 418만원/㎡)의 시장 가치가 산정될 수 있습니다.

이는 감정가 131,000,000원 대비 약 44% 높은 금액으로, 상당한 시세 차익 가능성을 시사합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 110%~120% 수준인 144,100,000원 ~ 157,200,000원 선에서 고려해볼 수 있으며, 시장 시세 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 경우 130%~140% 수준인 170,300,000원 ~ 183,400,000원까지도 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.