나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60434 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 지상 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(산업zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지),<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 5번 2023년7월6일 제89356호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60434 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 102동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 68.55㎡ (약 20.74평)

건물면적: 60.35㎡ (약 18.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 개요 (청우하이츠, 102동, 1층 102호)

- 건축년도: 2017년 8월 10일 사용승인

- 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

- 층수: 총 4층 건물 중 1층

- 세대수: 총 19세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

- 용도: 다세대주택

2. 입지조건

* 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 남동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 의정부지방법원 2024카단103537, 우리금융캐피탈의 가압류(접수일 2024-08-23, 채권액 6,545,560원)입니다.

* 임차권 분석

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 5번으로 2023년 7월 6일 접수된 주택임차권(권리자: 백현민, 권리금액: 187,000,000원)이 존재합니다.

그러나 임차인의 대항력은 없습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 21일자로, 임차권자가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이로 인해 해당 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리관계

말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(백 )

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-24

확정일자: 2021-04-15

배당신고일자: 2023-07-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 확약서 제출로 말소 예정

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로, 다양한 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 상권 자체는 활발한 편은 아니나, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

‘내유초등학교’가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 편리함을 제공합니다.

* 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 환경

물건지 인근을 지도 서비스로 확인한 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 농업 활동이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG의 확약서 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, HUG의 보증 관련 절차나 예상치 못한 변수에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 특히 ‘내유초등학교’가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계상 대항력 없는 선순위 임차인이 존재했으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가는 212,000,000원이지만, 최근 주변 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확화

HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 문제가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 보증금 미인수, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물

2017년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 가능한 상태입니다.

* 지역 내 수요

관산동 지역의 다세대주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 2일 거래된 '정원빌'(52.17㎡, 2015년식)은 143,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본 물건 면적(60.35㎡)에 비례 적용 시 약 165,500,000원의 시세가 형성됩니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 '엘리시아101동'(54.46㎡, 2014년식)은 100,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본 물건 면적(60.35㎡)에 비례 적용 시 약 110,800,000원의 시세가 형성됩니다.

- 2026년 6월 2일 거래된 '부강주택A동'(59.64㎡, 2001년식)은 91,000,000원에 거래되었습니다. 이는 건축 연도가 오래되어 비교 기준에서 다소 낮게 평가될 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 212,000,000원이지만, 최근 시장 거래가는 최고 약 165,500,000원 수준으로 파악됩니다. 경매에서는 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으나, 경쟁이 붙을 경우 시세 상한선 이상으로 입찰가가 높아질 수 있습니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 산정됩니다. 이 가격은 인수 보증금 0원을 제외한 총 매수 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.