나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3754 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-55 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인:1993.12.14.) 외벽 : 석재 붙임 및 치장 벽돌 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실1, 거실1, 주방1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지내 자체지면 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2026타경3754호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 42-55번지 제3층 제301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 147,000,000원이며, 토지면적은 22.95㎡(약 6.94평), 건물면적은 50.72㎡(약 15.34평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 방OO입니다.

본건의 특이사항 및 특수물건정보로는 '대항력있는임차인'이 존재한다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교"의 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호이며, 1993년 12월 14일에 사용승인되었습니다.

토지는 남서하향 완경사지에 자체 지면이 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

남서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 낙찰 시에는 일반적으로 해당되지 않습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,462,000,000원)입니다.

등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 가압류, 압류 기록이 확인되나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

임차인 방석근은 2022년 1월 10일에 전입하였고, 2021년 12월 7일에 확정일자를 받았습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르므로 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금은 140,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 금액입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 2026년 7월 초 화곡동 일대 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 19.98㎡(약 6.04평) 규모의 2019년식 건물: 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 35,760,000원)

* 37.44㎡(약 11.33평) 규모의 1986년식 건물: 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,240,000원)

* 37.56㎡(약 11.36평) 규모의 2002년식 건물: 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,080,000원)

본건은 건물 면적 50.72㎡(약 15.34평)에 1993년식 건물입니다.

비교적 오래된 건물들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시장가치는 약 15.34평 * (13,000,000원 ~ 14,000,000원/평) = 199,420,000원 ~ 214,760,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 147,000,000원은 최근 실거래가보다 낮게 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 방 2개, 욕실 1개, 거실 1개, 주방 1개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1993년 12월 14일 사용 승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 방석근의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 건축 연식: 1993년식 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시기를 고려해야 하며, 노후화로 인한 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공항 관련 규제: 공항 보호 구역에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 보증금 인수 조건은 거의 확실시됩니다. 차임이 0원이므로 명도 자체는 수월할 수 있으나, 보증금 인수 비용을 고려한 투자 계획 수립이 필수적입니다. 연식이 오래된 건물임을 감안할 때, 리모델링 또는 장기적인 관점에서의 투자가 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세차익: 감정가 147,000,000원 대비 추정 시세가 높게 형성되어 있어, 임차 보증금 부담을 제외한 순수 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 임차인: 차임이 0원이므로 임차인의 퇴거로 인한 공실 위험은 없으며, 명도 절차가 비교적 간편할 수 있습니다. (단, 계약 내용에 따라 다를 수 있음)

* 입지 조건: 강서구 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 140,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주택 가치는 약 200,000,000원에서 210,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 순수 부동산 가치(약 200,000,000원)에서 인수할 보증금(140,000,000원)을 제외한 금액을 입찰가로 고려해야 합니다.

즉, 200,000,000원 - 140,000,000원 = 60,000,000원의 입찰가를 산정할 수 있습니다.

또한, 감정가 147,000,000원을 기준으로 보더라도, 이를 그대로 입찰할 경우 총 비용이 287,000,000원에 달하여 시장가치를 초과하게 됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 낙찰가는 경매 현장의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.