나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70318 [1] 경기도 동두천시 상패동 201-1 삼화국민주택 비동 1층 104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 ‘상패동행정복지쎈터’북서측 인근에 위치하며, 주위는 동두천시 외곽지역으로 단독주택, 전 답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건내 제1층 제104호로서 (사용승인일 : 1990.07.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택로 이용중이며 세부 이용상황은 별지 '내부구조도' 참조 바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사 지대를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 도시지역, 제1종전용주거지역(2025-04-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-04-12) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호 (2) 도시지역, 제1종전용주거지역(2025-04-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주자 부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70318 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 상패동 201-1 삼화국민주택 비동 1층 104호

용도: 연립주택

토지면적: 75.52㎡ (약 22.84평)

건물면적: 50.13㎡ (약 15.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 43,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상패동 소재 ‘상패동행정복지센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 동두천시 외곽 지역으로 단독주택, 전 답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 제1층 제104호입니다.

사용승인일은 1990년 7월 25일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

연립주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 상태

동향 완경사 지대를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종전용주거지역

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (300m 이내 - 일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 10일 접수된 오케이저축은행의 가압류(갑10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부등본 요약상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

거주자 부재로 임대 여부가 미상입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

동두천시 외곽 지역으로 농경지, 임야 등 자연환경과 주거지가 혼재된 곳입니다.

행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터가 소재하며, 기본적인 생활 편의 시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 사용승인된 건물로, 약 36년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 불확실성

거주자 부재로 임대 여부 및 점유 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상보다 시간 또는 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성

농경지 및 임야가 혼재하는 외곽 지역의 특성상, 도시 중심부 대비 편의시설 접근성 등이 다소 제한적일 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역적 특성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 상패동에 위치한 연립주택으로, 1990년 건축되어 노후화가 진행된 상태입니다. 동두천 외곽 지역의 특성상 자연환경과 주거지가 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성은 무난합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현재 거주자가 없어 임대 여부 및 점유 관계 확인이 필요하며, 명도 시 주의가 요구됩니다. 건물의 노후화와 지역적 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성: 4300만원의 감정가가 시장가와 비교하여 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 토지 지분 가치: 75.52㎡ (약 22.84평)의 토지 지분을 보유하고 있어 장기적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 주변 지역 개발이나 재건축 등을 통한 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 건물 면적(50.13㎡)과 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 시장 가치는 감정가(4300만원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 추정됩니다.

예시로 2016년식 44.84㎡ 다세대 주택이 3,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(50.13㎡)의 가치를 환산하면 약 4,350만원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치를 고려하고 경매 물건의 특성을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 부대 비용을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 35,000,000원 ~ 38,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.