나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10329 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 465-55 한원힐트리움아파트 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "신답초등학교" 남동측 인근에 위치며 주위는 아 파트, 오피스텔, 주.상용빌딩, 업무용빌딩, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용 의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 8층 802호로서, 외벽 : 석재 및 외장 판넬 등 마감, 창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 광대로 및 북동측, 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2018-12-20)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 대공방어협조 구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025 .10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10329 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 465-55 한원힐트리움아파트 8층 802호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 163,000,000원

* 토지 면적: 7.26㎡ (약 2.2평)

* 건물 전용 면적: 14.67㎡ (약 4.4평)

* 건물 총 면적 (분양면적): 명시된 정보 없음 (전용면적 대비 일반적인 비율 고려 필요)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "신답초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 주상용 빌딩, 업무용 빌딩, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합 지역입니다.

* 교통: 본 건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 신답역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 우수합니다.

* 도로: 본 건은 남서측으로 광대로 및 북동측, 남동측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류 및 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 아파트 용도의 거래 시에는 토지거래허가를 받아야 하는 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3. 주택도시보증공사 가압류 (2024-06-03)

* 갑4. 한국주택금융공사 강제경매 (2026-02-19)

* 갑5. 강동세무서장 압류 (2026-03-05)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 도 주택임차권 (140,000,000원)

이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

확정일자: 2024-03-15

전입일자: 2024-04-15

참고: 확정일자보다 전입일자가 늦은 점은 특이사항으로, 해당 임차권의 법적 효력에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* 최우혁 임차인 (보증금 1,000,000원, 차임 600,000원)

본 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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* 주변 시설: 본 건은 신답초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역이며, 개발 밀도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 신답초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선 신답역이 도보 약 10~15분 거리에 있어 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크는 을구 3번 주택임차권(도 , 140,000,000원)의 인수입니다. 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 해당 임차보증금 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 14.67㎡(약 4.4평)의 매우 작은 원룸형 주택으로, 특정 수요층에 한정될 수 있으며 환금성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 원룸형 도시형생활주택으로, 일반 아파트에 비해 가치 상승 잠재력이나 시장 선호도에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 아파트 용도로 거래 시에는 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 거래 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 임차권 관련 특이사항: 임차인 도 의 경우, 확정일자보다 전입일자가 늦은 점은 일반적인 절차와 다르므로, 해당 임차권의 법적 효력 및 배당 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 즉각적인 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부는 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 주변 환경 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택) 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편이나, 매수인이 인수해야 하는 140,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 물건의 전용면적이 매우 작아 투자 목적 및 활용 방안에 대한 신중한 고려가 필요합니다. 특히, 인수되는 임차권의 보증금 전액 변제 가능성 및 잔액 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 소형 면적을 활용한 1인 가구 대상 임대 수익형 투자 가능성이 있습니다.

* 서울 시내 역세권(2호선 신답역)에 위치하여 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 법원 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가 산정 시에는 매수인이 부담해야 하는 인수 보증금 140,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 법원 감정가 163,000,000원을 기준으로, 본건의 시장 가치, 소형 면적의 제약, 인수되는 임차권의 부담 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 검토 후 최적의 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.