나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경36 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1493 미아센스빌 101동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 우이신설선 '삼양역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2016.04.11.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사인 3필지 일단지 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8m, 약 4m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

미아동 791-1493, 791-1494: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31.) 미아동 791-3493: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅳ.기타 참고사항 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

서울특별시 강북구 미아동 791-1493 미아센스빌 101동 1층 102호

2.2. 건물 정보

건물명: 미아센스빌

동/호수: 101동 1층 102호

준공년도: 2016년 04월 11일 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물면적: 57.86㎡ (약 17.5평)

2.3. 토지 정보

토지면적: 34.00㎡ (약 10.3평)

토지 지분: 34㎡ (약 10.3평)

2.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO (본건 강제경매 신청인은 임차인 채윤정)

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경36 (1)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 소재하며, 우이신설선 '삼양역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 우이신설선 삼양역이 인근에 있어 지하철 이용 또한 용이합니다. 서측 및 북측으로 노폭 약 8m, 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리: 광주세무서장 압류 (2020-01-30)

1.2. 2. 주요 권리현황

* 소유권보존: 2016-04-18

* 소유권이전: 2018-02-27

* 주택임차권: 채윤정 (보증금 195,000,000원)

* 확정일자: 2017-09-22

* 전입일자: 2017-10-27

* 본 임차권은 을구 1번 순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 명시)

* 강제경매 (본건): 채윤정 (195,000,000원)

* 접수일자: 2026-02-20

* 임차인이 직접 경매를 신청한 것으로, 이는 보증금 회수를 목적으로 하는 것으로 추정됩니다.

* 기타 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 인수 분석

* 임차인: 채*정

* 보증금: 195,000,000원

* 전입일자: 2017-10-27

* 확정일자: 2017-09-22

* 대항력: 있음

* 등기부등본상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서 상에서도 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'으로 기재되어 있습니다.

* 본 임차인은 본 경매의 신청인이기도 하므로, 낙찰가가 보증금 195,000,000원보다 낮을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 지역 개발 현황

본 물건이 속한 미아동 일대는 현재 활발한 도시정비 및 재개발 사업이 진행 중입니다. 특히, 미아동 791번지 일대(인근 지역)는 신속통합기획을 통해 최고 23층, 525가구 규모의 열린 주거단지로 재탄생할 예정이며, 고도지구 규제 완화 및 사업성 보정계수 적용으로 사업 추진에 속도가 붙고 있습니다. 또한, 미아2구역(403번지 일대)은 최고 45층, 4,003가구 규모로 조성되며, 미아11구역도 656가구 규모로 개발될 예정으로, 강북권 대규모 주거단지 조성 사업이 다수 진행 중에 있습니다. 이러한 지역 개발은 향후 일대 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 주변 매매 및 임대 시세

입력된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 57㎡)의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2021년 준공, 57.58㎡ (3층): 2026년 7월, 31,800만원 (삼성빌리지 101동)

* 2002년 준공, 58.37㎡ (2층): 2026년 7월, 30,000만원

* 2009년 준공, 48.45㎡ (2층): 2026년 7월, 28,300만원

본 물건(미아센스빌, 2016년 준공, 57.86㎡, 1층)은 2021년 준공된 '삼성빌리지 101동'과는 연식이 있으나, 다른 비교 대상보다는 신축에 속합니다. 가장 유사한 '삼성빌리지 101동'의 실거래가(31,800만원)를 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 시설

본 물건 인근에는 서울삼양초등학교가 위치하며, 이 학교는 학군 등급 1.1등급(전국 상위 3%, 서울 상위 24%)으로 평가되는 등 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.4. 2. 편의 시설 및 기반 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 미아동 일대는 신속통합기획을 통해 도로 확폭, 공원 조성, 보행 동선 개선 등 지역 내 기반시설 정비 및 생활 편의 증진이 계획되어 있어, 향후 주거 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

1.4. 3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

주변에는 삼양사거리역과 솔샘역 등 역세권 개발 계획이 활발히 진행 중이며, 북한산 조망을 고려한 경관 보행로, 안전한 통학로, 동북시장 연계 상권 활성화 계획 등이 수립되어 있습니다. 또한, 여러 재개발 구역이 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 보증금 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 채*정(보증금 195,000,000원)의 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 상황이므로, 낙찰가와 보증금 간의 관계에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

1.5. 2. 토지이용계획 및 건축 규제

본 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하) 등에 속해 있으며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 개발 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 3. 기타

건축물 현황상 특이사항이나 공부와의 차이는 없으나, 정확한 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 준공된 지 비교적 오래되지 않아(2016년) 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 삼양역 접근성과 함께 주변 지역의 재개발 사업 추진으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인(채*정)의 보증금 195,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 감안할 때, 낙찰가가 보증금 수준에 미치지 못할 경우 인수 부담이 현실화됩니다. 따라서 신중한 권리분석과 함께 인수될 수 있는 보증금을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 삼양역, 삼양사거리역 등 역세권 개발 수혜 기대.

* 지역 개발 호재: 미아동 일대 다수의 재개발 및 신속통합기획 사업 진행으로 미래 가치 상승 전망.

* 신축급 주택: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지 가능성.

* 인근 시세 대비 합리적 접근 가능성: 임차인 인수 부담을 제외한 실질적 취득 가치 고려 시, 인근 유사 물건 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건과 면적 및 준공 연도가 유사한 인근 다세대주택의 최근 매매가는 약 28,300만원에서 31,800만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건(57.86㎡, 1층)의 경우, 가장 유사한 31,800만원(57.58㎡, 3층) 거래가를 기준으로 하되, 1층이라는 점을 고려하여 시세를 약 29,400만원으로 추정합니다.

가장 큰 변수는 임차인 채*정의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 따라서 총 지출 예상 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세(약 29,400만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 매수인이 부담할 총액 = 낙찰가 + 인수 보증금 (195,000,000원)

* 총액 ≤ 추정 시세 (약 29,400만원)

이를 역산하면,

* 낙찰가 ≤ 29,400만원 - 19,500만원 = 9,900만원

이론적으로는 9,900만원 이하로 낙찰받아야 시세 이하로 취득하는 것이지만, 현실적으로 경매 물건의 특성 및 경쟁률을 고려하면 다소 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 감안하여, 보증금의 일부라도 배당받을 수 있는 가능성을 열어두고,

총 지출액이 3억원 내외가 되도록 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예를 들어,

* 보수적 접근: 낙찰가 150,000,000원 (총 지출액: 150,000,000원 + 195,000,000원 = 345,000,000원 → 시세 초과)

* 중간적 접근: 낙찰가 180,000,000원 (총 지출액: 180,000,000원 + 195,000,000원 = 375,000,000원 → 시세 초과)

재산정:

본건은 채윤정 임차인이 직접 경매를 신청했으며, 보증금 195,000,000원입니다.

만약 낙찰가가 195,000,000원 이하로 결정되면, 매수인이 보증금 전액을 인수해야 합니다.

이 경우, 매수인의 총 지출액은 '낙찰가 + 195,000,000원'이 됩니다.

시세가 294,000,000원임을 감안하면, 총 지출액이 294,000,000원을 넘지 않도록 하려면,

낙찰가는 최대 29,400만원 - 19,500만원 = 9,900만원이 되어야 합니다.

그러나 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 최악의 경우를 가정한 것입니다.

만약 낙찰가가 195,000,000원을 초과하면, 초과분은 임차인에게 배당되고 매수인의 인수 부담은 줄어듭니다.

예를 들어, 낙찰가가 250,000,000원에 결정된다면, 250,000,000원 - 195,000,000원 = 55,000,000원이 임차인에게 배당되고, 매수인의 인수 금액은 0원이 됩니다.

이 경우 총 지출액은 250,000,000원으로 시세(29,400만원)보다 낮으므로 합리적인 입찰이 될 수 있습니다.

따라서, 입찰가는 180,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 180,000,000원 입찰 시: 총 지출액 180,000,000원(낙찰가) + 195,000,000원(인수 보증금) = 375,000,000원 (시세 초과 가능성 높음)

* 250,000,000원 입찰 시: 총 지출액 250,000,000원 (시세 내외)

* 이 경우, 55,000,000원은 임차인에게 배당되므로, 매수인의 실질적인 부담은 250,000,000원이 됩니다.

최종 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

이는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성과 임차인 보증금 인수 시의 총 지출액을 고려한 범위입니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.