나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경3 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-20 2층가호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 "증산역(지하철6호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "증산역(지하철6호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

벽돌조슬래브 지하1층 지상2층 건 중 제2층 제가호로서, (사용승인일 : 1986.12.13) 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

대상물건은 공부상 "2층 가호"와 달리 현황 "301"로 표기되어 있음을 확인한 바 경매진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 '2층 가호'이나, 현황 '301호'로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경3 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-20, 2층가호 (현황 301호)

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000 원

토지면적: 27.02㎡ (약 8.18평)

건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

대상물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 소재하며, 북서측 인근으로 지하철 6호선 증산역이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 지역입니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

물건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

증산역까지는 약 1.1~1.3km 거리로 도보 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건은 하나은행의 근저당권(말소기준권리)을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황은 미상으로, 별도의 임차인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.

소유권 변동 내역이 다수 존재하며, 최종 소유권 이전은 2026년 2월 9일 전소희 외 1명에게 상속으로 이루어졌습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 북가좌동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 다세대 주택 및 단독 주택 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 측면에서는 지하철 6호선 증산역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주거 지역으로서 필요한 편의시설 및 상업시설은 인근 지역에서 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 '2층 가호'이나 현황 '301호'로 표기되어 있어, 현황과 공부상의 명칭 및 위치 불일치에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 입찰 및 등기 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 입찰 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 증산역 인근에 자리하고 있습니다.

1986년 준공된 건물로 연식이 상당하지만, 감정가는 1억 3,900만 원으로 책정되어 있습니다.

최근 2026년 7월 인근에서 거래된 유사 다세대 주택의 경우, 면적 40.62㎡(약 12.29평)의 '일원빌리지'가 3억 5,000만 원(약 2,847만 원/평)에 거래되었고, 면적 49.14㎡(약 14.87평)의 '경성하이빌'은 4억 4,500만 원(약 2,992만 원/평)에 거래되는 등, 본 건의 감정가 대비 시장가는 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

이는 본 건의 노후도를 반영한 감정가의 보수적인 책정으로 해석될 수 있습니다.

다만, 공부상 호수와 현황 호수의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인 및 유의해야 할 사항입니다.

임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

지하철 6호선 증산역과의 비교적 가까운 거리와 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 139,000,000원이나, 인근 유사 면적의 다세대 주택이 3억 5,000만 원 내외로 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치는 그 이상으로 판단됩니다.

그러나 건물 노후도(1986년 준공)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 120% 수준인 약 166,800,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태와 수리 필요 여부, 공부상 호수와 현황 호수 불일치 문제 해결 비용 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.