나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3815 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1288 대우스위트힐 제103동 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동 주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 '남 구로역' 등에 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕), 지하 1층 지상 5층 건물 내 제103동 제1층 제102호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '단지형 다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3815 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1288 대우스위트힐 제103동 제1층 제102호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕), 지하 1층 지상 5층 건물 내 제103동 제1층 제102호

주요용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '단지형 다세대주택')

건축물 사용승인일: 2018년 01월 05일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 195,000,000원

토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동 주민센터' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 '남구로역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 02월 08일 접수된 서초세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 인수 보증금)

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 244,500,000원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-03-14

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소주의 권리

말소기준권리인 압류(갑3)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 여기에는 주택임차권(을3), 압류(갑3), 가압류(갑4), 강제경매(갑5) 등이 포함됩니다.

3.5. 채권총액

등기부채권 총액: 1,523,500,000원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 유형

본건은 대우스위트힐이라는 단지형 다세대주택 내에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 유사 면적 및 연식 주택 시세 동향

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래된 1994년식 41.22㎡ 규모 주택은 19,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 473만원)

* 2026년 7월 거래된 2023년식 29.84㎡ 규모 주택은 28,200만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 945만원)

* 2026년 7월 거래된 2012년식 21.75㎡ 규모 주택은 29,990만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,378만원)

4.3. 감정가 대비 시세 분석

본건의 건물면적은 25.19㎡(약 7.62평)이며, 감정가는 195,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 774만원 수준으로, 최근 거래된 신축 주택의 시세보다는 낮으나, 오래된 연식의 주택보다는 높은 수준으로 평가되었습니다. 최근 거래된 유사 규모 및 연식의 주택 시세 동향을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 구로2동 주민센터가 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 공공시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포되어 있으며, 관련 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

본건은 임차인 관련 특이사항이 있습니다. 임차인 김 은 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건부 매각 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 시장 변동성 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 실제 낙찰가 및 향후 시세에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 등)

현 시점의 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금도 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 지하철 7호선 남구로역 인근으로 교통 여건 양호.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 195,000,000원입니다. 임차보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 220,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가를 상회하며, 유사 신축 건물의 시세 수준을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.