나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3829 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 주위에 수도권지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'과 노선버스정류장 등이 소재하며 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2016.09.22) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건 보고서

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3829 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권,

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권,

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-81 정감타운 제3층 제303호

건물명: 정감타운

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축일자: 2016.09.22 (사용승인일)

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 가격

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 208,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 수도권 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 대상 허가구역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 아파트 용도 허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. (보고서 작성일 기준, 일부 허가 기간 만료 또는 진행 중)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 류

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리관계 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-23

확정일자: 2022-11-09

배당신고일자: 2025-04-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준 권리 포함)

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2025.11.26. 접수)

등기부상 권리 분석 결과, 주택임차권(한국토지주택공사) 및 가압류, 강제경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 451,185,023원

3.3. 특별 매각 조건

서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대형마트나 종합병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 남측 인근에 화원중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 한국토지주택공사(LH)의 임차보증금이 195,000,000원이나, 본 물건의 감정가가 208,000,000원이고 총 채권액이 451,185,023원에 달하여 경매 낙찰가로는 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 특별 매각 조건에 따라 매수인이 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 선순위 임차권 관련: 서류상 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '대항력 포기조건 매각' 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 인수 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 일부 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 아파트 용도 허가구역 지정 기간(2026.12.31.)이 남아있어 외국인이나 특정 용도로의 매수 시 추가 확인이 필요합니다. (보고서 작성일 기준)

* 류다영 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 류다영의 경우, 실제 권리관계나 점유 사유가 불분명할 수 있어 명도 시 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 준공) 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 주변 생활 환경은 무난한 편이나, 복잡하고 특수한 권리관계 및 매각 조건으로 인해 명확한 권리 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 서울보증보험의 특별 매각 조건에 대한 이해와 수용이 필수적이며, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물에 속해 있어 추가적인 리모델링 부담이 적을 수 있습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능한 점은 장점입니다.

* 급매/특수물건 기회: 복잡한 권리관계와 특별 매각 조건으로 인해 일반적인 시장 가격보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 208,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 준공 연도의 건물은 시장에서 약 21,600만원 ~ 35,760만원/평 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건의 전용면적 29.97㎡(약 9.06평)에 이를 대입할 경우, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 본 건은 다수의 채권과 복잡한 임차인 관계, 그리고 서울보증보험의 특별 매각 조건이 존재합니다. 특히 한국토지주택공사의 195,000,000원 보증금은 낙찰가에서 회수가 어려울 가능성이 높으며, 매수인은 이 잔액에 대한 청구권을 포기해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 권리관계 분석 및 명도 관련 리스크를 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

본 입찰가 범위는 감정가 및 주변 시세, 그리고 인수 조건 및 리스크를 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.