나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50143 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 80-55 대명빌라트 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '응암역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

1998년 10월에 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층건내 제지하층 제1호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(후면 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비 및 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로(가) 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50143 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 80-55 대명빌라트 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지는 가장형의 형상이며, "다세대주택" 부지로 이용 중입니다. 세로(가) 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김 입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 25일자 주희석의 가압류(갑7)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 5번 주택임차권(2023년 4월 17일 접수, 권리자 김재원, 금액 96,000,000원)이 있습니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 등기부채권 총액은 248,457,690원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김재원

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 10일

* 확정일자: 2021년 2월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기되어 있으며, 말소 예정이 아닌 인수 대상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대, 다가구, 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

"역촌초등학교"가 인근에 있어 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철 "응암역"이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리한 편이나, 해당 지역이 역세권 상권의 중심지라기보다는 주거 배후 지역의 성격이 강합니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "역촌초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통시설: 지하철 6호선 "응암역" 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 향후 매수인(외국인 등)의 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음을 의미합니다.

선순위 임차권 인수: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 96,000,000원이 매수인이 인수해야 할 채무입니다. 배당 결과에 따라 잔여 보증금 발생 시 추가 인수될 수 있습니다.

건물 연식: 1998년 10월에 사용승인된 건물로, 건축 연식이 약 28년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도지역 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 역촌초등학교 인근에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 2026년 8월 19일 기준, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 96,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 사항은 향후 거래 시 추가적인 검토가 필요합니다.

감정가는 120,000,000원이지만, 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용을 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역촌초등학교 인근의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 합니다.

인수해야 하는 임차 보증금이 명확하므로, 총 투자 비용 계산이 비교적 용이합니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 장기적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일: 서울 은평구 역촌동 28-53 (1991년식, 29.52㎡) 149,000,000원에 거래. (평당 약 167만원)

* 2026년 5월 1일: 서울 은평구 역촌동 49-38 (2012년식, 25.81㎡) 155,000,000원에 거래. (평당 약 198만원)

* 2026년 5월 28일: 서울 은평구 역촌동 55-54 (2016년식, 48.3㎡) 330,000,000원에 거래. (평당 약 226만원)

본건은 건물 면적이 49.11㎡ (약 14.86평)이며, 건축 연도는 1998년입니다.

인근 유사 면적의 신축 빌라(2016년식, 48.3㎡)가 330,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 건축 연식(1998년)을 감안하면 시장가치는 그보다 낮을 것으로 판단됩니다.

소형 빌라 거래 사례(149,000,000원 ~ 155,000,000원)와 비교 시, 면적 차이를 고려하여 본건의 시장 가치를 대략 200,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

인수 보증금(96,000,000원)을 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

* 최소 예상 입찰가: 200,000,000원 - 96,000,000원 = 104,000,000원

* 최대 예상 입찰가: 250,000,000원 - 96,000,000원 = 154,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 104,000,000원에서 154,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 명도 비용, 세금 문제, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.