나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3786 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제4층 제416호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제4층 제416호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비, 난방설비 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3786 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제4층 제416호

용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형) (제공된 정보상 연립주택으로 명시되었으나, 건축물대장상 업무시설 및 도시형생활주택으로 복합 사용 중)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 2.44㎡ (약 0.74평)

토지지분: 2.4392㎡ (약 0.74평)

건물면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

건물지분: 15.6㎡ (약 4.72평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 인접 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 지정 기간).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 등기부등본상 소유권은 (주)문영종합개발에서 정희종, 강민호로 이전되었습니다. 주요 권리로는 2025년 12월 10일자 구로구(서울특별시)의 압류(말소기준권리)가 있으며, 2025년 12월 16일자 천효경의 주택임차권(을1)이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 2026년 2월 24일자 천효경의 강제경매 개시결정이 등기되어 있으나, 이는 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 133,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 천 씨가 거주 중입니다.

보증금: 133,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 4일

확정일자: 2022년 1월 3일

배당신고일자: 2025년 12월 16일

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 천 씨가 존재하며, 임대차보증금 133,000,000원은 전입일자(2022.01.04.) 및 확정일자(2022.01.03.)가 말소기준권리(2025.12.10. 압류)보다 앞서므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본건이 소재한 "비즈트위트 오렌지" 건물은 2013년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 18층 건물입니다. 내부적으로는 업무시설(오피스텔 240호) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형 115세대)으로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 전용면적 15.60㎡(약 4.72평)의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구로동 일대 다세대주택의 경우 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 시세 편차가 큽니다.

2026년 7월 거래된 41.22㎡(약 12.47평)의 경우 195,000,000원(약 473만원/㎡)에 거래되었습니다.

2023년식 29.84㎡(약 9.03평)는 282,000,000원(약 945만원/㎡)에 거래되었습니다.

2012년식 21.75㎡(약 6.58평)는 299,900,000원(약 1,380만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건과 유사한 시기(2013년식)에 건축된 21.75㎡(약 6.58평) 다세대 주택이 약 3억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(15.60㎡, 약 4.72평)의 시장 가치는 현재 시점에서 약 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 내외로 추정할 수 있습니다. 이는 전용면적당 가치가 높게 형성될 수 있는 소형 주택의 특성을 반영한 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 구로동 일대의 상업지역 및 주거지역에 혼재된 입지에 있어, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 신구로초등학교가 위치하고 있어, 통학이 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 외형 조사 및 제시된 도면에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 133,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 본건의 감정가와 유사한 수준이므로, 인수되는 보증금액을 고려한 총 투자 비용 계획이 필요합니다.

6.3. 기타

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 건축법 등 관련 법규에 따른 거래 제한이 있을 수 있습니다. 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 역세권 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 향후 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 133,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 채권자(천 )와 임차인(천 )이 동일인으로 추정되는 점은 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 특이점을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 도심 지역의 소형 주택으로, 실수요자 또는 1~2인 가구 투자 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축에 가까운 건축 연도(2013년)와 혼재된 지역 특성상 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 크지만, 시장 가치를 고려할 때 적절한 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 채권자가 임차인인 점을 고려할 때, 임차인이 직접 낙찰받거나 일정 금액 이상으로 낙찰되도록 유도할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 133,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

추정 시장 가치: 약 215,000,000원 ~ 230,000,000원 (15.60㎡ 기준, 주변 유사 물건 거래가 및 건축 연도 고려)

총 예상 투자 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금

적정 낙찰가 산정: (추정 시장 가치) - (인수 보증금) = 약 82,000,000원 ~ 97,000,000원

다만, 감정가를 고려하고 유찰 가능성 및 입찰 경쟁률 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(최종 입찰가는 법원 현황, 경쟁자 동향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.