나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3762 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울신강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/ 지상 12층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2021-12-10) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8m내외 및 서측으로 약 4m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. [일련번호 2, 일련번호 3] 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역( 지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공 항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3762 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 366,000,000원

토지면적: 8.02㎡ (약 2.43평)

건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/ 지상 12층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2021년 12월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 약 8m 내외 및 서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되는 권리는 등기부상 말소기준권리(갑5, 가압류)보다 후순위인 권리들이며, 채권자의 강제경매(갑6) 또한 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* LUKSANANGAMSUPAKORN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 01월 29일

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(김현언)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 09일

확정일자: 2022년 04월 04일

배당신고일자: 2023년 07월 26일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각.

* 박주연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 05월 14일

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 본건과 동일한 건물(트러스트) 내에서 최근 실거래 사례를 보면, 2023년 12월 25일에 26.67㎡ 면적이 365,000,000원에 거래되었으며, 2025년 5월 27일에는 26.63㎡ 면적이 350,000,000원에 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다.

* 상권 특성: 본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있는 지역입니다. 일반상업지역으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 '서울신강초등학교'가 소재하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물 내 시설: 본 건물은 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

* 공항 관련 사항: 본건은 공항 중요시설물보호지구 및 진입표면구역에 포함되어 있어, 공항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인은 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 조건 미충족 시 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 특이 임차인 정보: 'LUKSANANGAMSUPAKORN' 임차인의 전입일자가 2026년 01월 29일로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지 일부는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 서울 강서구 화곡동의 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편이며, 감정가 및 최근 실거래가 수준이 유사하여 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다. 권리관계가 복잡한 편이나, 매각 조건상 인수되는 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특별 매각조건 및 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 역세권 및 상권: 대중교통 접근성이 좋고, 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 인수 조건: 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 실질적인 매수 가격 결정에 있어 명확성을 더합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 366,000,000원 수준으로 판단됩니다. 권리관계의 복잡성 및 특별 매각조건을 충분히 숙지하고, 입찰 희망자는 본인의 투자 성향에 맞춰 보수적으로 접근하거나, 해당 물건의 잠재 가치를 높게 평가할 경우 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액을 기준으로 검토합니다.

제시된 정보에 따르면, 예상 입찰가는 366,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.