나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3785 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제5층 제506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제5층 제506호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건(단지) 동측, 남측, 서측으로 초록마을로34길 및 초록마을로36길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3785 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제5층 제506호

용도: 도시형생활주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

건물지분: 14.94㎡ (약 4.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

단지 동측, 남측, 서측으로 초록마을로34길 및 초록마을로36길과 각각 접하여 차량 진출입이 가능합니다.

주변에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 27일자 압류(체납추적 과-티11250)입니다.

등기부 요약상 주택임차권(김규빈)이 존재하나, 2023년 11월 30일자 말소 예정으로 확인됩니다.

본건 경매개시결정은 2026년 2월 23일자 주택도시보증공사에 의해 신청되었으며, 권리금액은 260,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 을1 권리인 주택임차권(김규빈, 보증금 260,000,000원)은 말소 예정입니다.

임차인 현황상 김규빈의 전입일자는 2021년 11월 22일, 확정일자는 2021년 10월 28일이나, 대항력은 없습니다.

주의사항 및 물건명세서상 임차인 김규빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지역으로서 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

전반적으로 주거 밀집 지역으로, 배후 수요는 있으나 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 화원중학교 북동측 인근 위치

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (정확한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

* 임차인 관련 주의사항에 명시된 바와 같이, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 계약 시 관련 내용을 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 인프라와 교통 환경을 갖추고 있습니다. '더숨153' 건물은 2021년경 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 권리 분석상 임차인과의 관계 및 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 임차인 관련 특이 조건이 명시되어 있어 세심한 확인이 필요합니다. 현재 제공된 시세 정보와 감정가의 차이가 다소 존재하므로, 투자 결정 시 면밀한 시세 조사가 추가적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호합니다.

* 명도 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례(2019년식, 19.98㎡)는 21,600만원에 거래되어 약 108.1만원/㎡의 단가를 형성하고 있습니다. 이를 본건의 건물면적(14.94㎡)에 적용 시 약 1,615.5만원이라는 낮은 금액이 산출됩니다.

반면, 감정가 269,000,000원을 건물면적 14.94㎡로 나누면 약 1,790만원/㎡의 매우 높은 단가가 산출되어, 이는 제공된 비교 사례와 큰 괴리를 보입니다.

다만, 본건은 2021년경 준공된 신축 건물임을 감안해야 합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 채권자(주택도시보증공사)의 채권액, 임차인 보증금액 등을 종합적으로 고려할 때, 감정평가액 269,000,000원이 현재 시장가치를 반영하는 주요 지표로 판단됩니다.

종합적으로, 인수되는 임차보증금이 없고 감정가가 제시된 점을 고려하여, 보수적인 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 실질적인 시장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 269,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.