나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3738 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 오류동역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물(프라임캐슬)내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019.07.02) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인집 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 3필지 일단의 '사다리형'토지로서, 현황 '오피스텔 및 근린생활시설(사무소)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 토지 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-2 7)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호(3) 토지 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026 .8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3738 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제5층 제502호

건물명: 프라임캐슬

용도: 오피스텔 (업무시설/제2종근린생활시설(사무소) 병기)

감정가: 290,000,000원

토지 면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

건물 면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2019년 7월 2일

해당 층수/총 층수: 5층 / 10층

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 오류동, '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 22일자 서초세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 장 )

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 25일

* 확정일자: 2019년 9월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기부 요약:

* 총 채권액: 1,568,000,000원

* 주요 권리 내역: 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(장 , 289백만원), 압류(서초세무서장), 가압류(주택도시보증공사, 1,279백만원), 압류(구로구), 강제경매(주택도시보증공사, 289백만원) 등이 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1호선 오류동역 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 확보된 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

교육: 서울오류초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 매수인에게 임차인에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 부과되므로, 해당 조건을 반드시 수용해야 합니다.

건축법규 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 1,568,000,000원으로 높습니다.

전용면적-건물면적 차이: 제공된 JSON 데이터의 전용면적(40.63㎡)과 등기부상 건물면적(54.58㎡) 간의 차이가 존재하여, 실제 활용 면적 및 가치 판단에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 대상인 오류동 소재 프라임캐슬 오피스텔입니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 1호선 오류동역 역세권에 위치하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

임차인 관련하여 HUG 인수조건이 명시되어 있으며, 이는 매수인에게 특별한 의무를 부과하므로 계약 전 면밀한 검토가 필요합니다.

모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 깨끗한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 오류동역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 관리가 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

조건부 매각: 임차인 관련 조건이 명확하여 권리 인수 부담이 적습니다 (단, 조건 수용 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 6월 19일 거래: 서울 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 5층, 전용면적 40.63㎡, 21,700만원.

* 2024년 11월 14일 거래: 서울 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 10층, 전용면적 40.63㎡, 21,000만원.

시세 분석: 최근 거래된 유사 면적(전용 40.63㎡)의 오피스텔은 21,000만원에서 21,700만원 사이에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,730만원 (5.25백만원/㎡) 수준입니다.

감정가: 290,000,000원

전용면적 및 시세 기반 예상가:

* 본건의 건물 면적은 54.58㎡(약 16.51평)이나, 최근 거래된 전용면적은 40.63㎡(약 12.30평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들을 볼 때, 실제 거래되는 전용면적 40.63㎡ 기준의 시세는 21,000만원 ~ 21,700만원 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 본건의 실제 전용면적이 40.63㎡일 경우, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 217,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

* 만약 건물면적 54.58㎡가 실제 전용면적이라면, 시세 기준 약 286,700,000원 수준이 될 수 있으나, 최근 거래 사례와의 괴리가 커 주의가 필요합니다.

현 시세 및 경매 특성을 고려한 제안:

* 감정가 290,000,000원 대비 최근 거래 시세가 현저히 낮으므로, 감정가보다는 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항을 감안하여, 낙찰 후 추가 부담이 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 전용면적 40.63㎡ 기준 시장가격을 기준으로, 약 215,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변 시설 분석

"서울 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 주변 시설" 검색 결과, 오류동역, 서울오류초등학교, 각종 상가 및 주거시설이 확인됩니다. 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.