나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호 건으로서,(사용승인일:2022.03.11.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10 .20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3761 (1)

* 물건종별: 도시형생활주택

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 4층 402호

* 감정가: 345,000,000원

* 토지면적: 19.77㎡ (약 6.0평)

* 건물면적: 29.30㎡ (약 8.9평) - 전용면적

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2022년 3월 11일

1.2. 집합건물 정보

* 건물명: 더원

* 층수: 지상 6층 건물 중 4층 402호

* 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 내부설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 갖춘 것으로 추정

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

* 혐오시설에 대한 별도 확인 정보는 없으며, 전반적으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 강서구청이 인근에 있어 행정 및 생활 편의 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 2월 20일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (을3, 갑3)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 일반적인 채권은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지원)

* 임차보증금: 344,000,000원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 주택임차권 등기: 이지원 (보증금 344,000,000원)

* 주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 본 경매를 신청하였습니다.

* 중요 특이사항: 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이남규 외 1명 (갑1)

* 공유자전원지분 전부 이전 (매매): 김현숙 (갑2)

* 주택임차권: 이지원 (을3) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3) - 말소기준권리

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 지역은 다양한 형태의 주거시설과 상업시설이 공존하며, 지역 생활권을 형성하고 있습니다.

* 최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

* 동일 건물인 '더원' 내 19.98㎡(약 6.0평) 면적의 다세대 주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 전용면적(29.30㎡)보다 작은 면적임에도 불구하고, 지역 내 시세 형성의 주요 지표가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 강서구청이 위치하여 행정 업무 처리 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

* 각종 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 대중교통망이 발달하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 본건은 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 토지이용계획상 다음과 같은 지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수 지정, 기간 확인 필수)

* 임차인 HUG의 임대차보증금 반환 조건부 매각으로 인해, 낙찰 후 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축된 도시형생활주택으로, 강서구청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 접근성이 우수합니다.

* 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, HUG의 조건부 매각이라는 특이사항이 존재합니다.

* 권리분석상 인수할 보증금은 없으나, 매각조건에 따른 임차권 말소 및 잔액 포기 조항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 최근 동일 건물 내 유사 면적 물건의 거래 사례가 있으나, 감정가와는 다소 차이가 있어 시세 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 본 경매 물건은 HUG의 임차보증금 인수 조건이 없으므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 부담 없이 취득 가능합니다.

* 비교적 신축 건물로 주거 상품성이 양호합니다.

* 강서구청 및 각종 편의시설 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상 제약이 많지만, 해당 물건 자체의 가치와 현재 시세 대비 투자 매력도를 고려할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 345,000,000원이며, 최근 동일 건물 내 19.98㎡ 면적 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 전용면적(29.30㎡)으로 환산 시 약 316,756,723원의 시세가 추정됩니다.

* 본건은 인수할 임차보증금이 없으며, HUG의 잔액 포기 조건부 매각이라는 점에서 낙찰 후 리스크가 상대적으로 적습니다.

* 감정가와 시장 시세, 그리고 경매 특성을 고려하여, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본 금액은 시장 상황 및 타 응찰자의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.