나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52211 [3] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 가학동 소재 '도고내다목적마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 단독주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(광명시흥 공공공주택지구), 지구단위계획구역(지구단위계획구역(광명시흥 공공주택지구)), 중로1류(폭 20m~25m)(광명시흥 공공주택지구)(저촉),
공공주택지구(광명시흥 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(~2027.3.1.)임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌 초가지붕 단층 주택으로
외 벽 : 블록노출 및 콘크리트 마감 등,
내 부 : 벽지도매 및 비닐장판 마감 등
창 호 : 목재창 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어 있으나 장기간 공실로 수리를 요하는 상태임.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도' 및 '건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '흙벽돌 초가지붕'이나 보강 및 개량 등으로 현황 '흙벽돌 및 시멘트벽돌, 블록조 함석지붕'의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 'KTX광명역' 북측에 위치하며, 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 병원 및 대형 근린생활시설 등이 위치해 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성과 노선버스정류장 및 지하철역의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상17층 건내 1층 127호외 2개호로서
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감등,
창호: 강화유리 등임.

이용상태

기호1~3 공히 근린생활시설로 공실 상태임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 냉난방설비(시스템에어컨), 소화설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(지하1층~2층) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 근린생활시설, 공장, 기숙사 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉),
준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
본건은 등기사항전부증명서상 '별도등기 있음. 1토지(을구 1번 구분지상권설정등기) 2023년6월29일 등기' 기재되어있는 바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기) 있음.
2. 공부상 근린생활시설로 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52211 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

* 주의사항: 1. 대지권의 목적인 토지 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기) 있음. 2. 공부상 근린생활시설로 공실임(감정평가시 기준).

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4, 광명역M클러스터 지하 1층 128호 (제공된 텍스트에는 1층으로 표기되었으나, 건축물대장상 지하 1층으로 확인됨)

* 용도: 근린생활시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,290,000,000원

* 토지면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

* 토지 지분: 28.67㎡ (약 8.67평)

* 건물면적: 125.28㎡ (약 37.89평)

* 건물 지분: 125.28㎡ (약 37.89평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* KTX 광명역 북측에 위치

* 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 대형 근린생활시설 및 편의시설 밀집

* 역세권 개발 지역으로 현대적인 상업 및 주거 복합 단지 형성

2.2. 교통 여건

* 차량 접근 용이, 주요 간선도로 이용 편리

* KTX 광명역(지하철 1호선) 도보 이용 가능 거리

* 다수의 노선버스 운행으로 대중교통 이용 편리

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-06-02 국민은행 근저당)

* 소유권이전(신탁등기 말소)

* 근저당 (국민은행, 1,406,400,000원) - 말소기준권리

* 압류 (광명시, 광명세무서장) - 모두 말소 예정

* 소유권이전 (상속)

* 임의경매 (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 3,734,800,000원) - 본 건 경매 개시

* 본 경매로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수 권리

* 대지권의 목적인 토지에 설정된 을구 1번 구분지상권설정등기 (2023.06.29.)는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 자체에 대한 임대차 관계 정보는 명확히 기재되어 있지 않으며, 감정평가 시점 기준 공실 상태임.

4. 상권분석

* KTX 광명역세권은 수도권 서남부의 교통 및 상업 중심지로 발돋움하고 있음.

* 주변의 대규모 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

* 지하 1층 상가로서, 해당 층의 업종 및 집객력, 건물 전체의 MD 구성에 따라 가치가 달라질 수 있음.

* 향후 개발 계획(예: 신안산선 등)에 따른 추가적인 상권 발전 가능성 존재.

5. 생활정보

* 편의시설: 중앙대 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 다양한 편의시설 접근 용이.

* 교통: KTX, 지하철 1호선, 다수의 버스 노선 이용 가능하여 서울 및 수도권 이동 편리.

* 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰진 지역.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 토지 사용에 대한 제약 가능성 및 향후 재산권 행사 시 부담으로 작용할 수 있음.

* 장기 공실: 감정평가 시점 기준 공실 상태이며, 상가 특성상 공실 장기화 시 수익성 악화 및 추가적인 공실 관리 비용 발생 가능.

* 토지 이용 계획상 제한: '일반철도(신안산선)' 저촉 사항은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있음.

* 건물 노후화 및 유지보수: 지하층 상가로서 환기, 채광 등 물리적 한계가 있을 수 있으며, 건물 전체의 유지보수 상태에 따라 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있음.

* 유동화 및 중복 병합 사건: 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생하거나 권리관계 해석에 주의가 필요함.

* 주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

KTX 광명역세권이라는 탁월한 입지 조건과 대규모 편의 시설의 인접성은 큰 장점입니다. 현대적인 복합건물 내 상가로서 잠재력은 충분하나, 지하층이라는 점, 구분지상권 인수 부담, 그리고 감정가 시점 기준 공실 상태라는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 신중한 접근과 철저한 현장 확인을 통해 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주변 대규모 상업 시설과의 시너지 효과.

* 수도권 교통 허브로서의 입지적 강점.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 취득 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 2,290,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 상가의 실거래가, 현재 공실률, 구분지상권의 영향, 경매 물건의 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 상권 활성화 정도 파악, 그리고 인수해야 할 구분지상권의 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.