나이스옥션 법원경매 안산 2025타경731 [2] 경기도 시흥시 신천동 774 우명프라자 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""신천역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 아파트, 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""신천역"" 등이 소재하는 등
일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 8층 건물내
2층 201호, 2층 206호로서,

외벽 : 외장재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등.
샷시 : 샷시창 등임.

이용상태

기호1(2층 201호)은 집합건축물대장(전유부)상 용도 : 근린생활시설-세탁실
기호2(2층 206호)는 집합건축물대장(전유부)상 용도 : 제1종근린생활시설(소매점)으로
현황 근린생활시설(사무실 등) 상태로 탐문조사되었음.

설비내역

공용 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 주상용건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 로폭 약6미터, 8미터, 10미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)이나 현황상 용도는 근린생활시설(사무실 등)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경731 (2)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 774 우명프라자 2층 206호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점), 현황상 용도는 근린생활시설(사무실 등))

감정가: 574,000,000원

토지 면적: 67.68㎡ (약 20.47평)

토지 지분: 67.68㎡ (약 20.47평)

건물 면적: 198.75㎡ (약 60.12평)

건물 지분: 198.75㎡ (약 60.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)이나 현황상 용도는 근린생활시설(사무실 등)임.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

건축물대장상 해당 건물(우명프라자)은 1993년 준공되었으며, 철근콘크리트라멘조 8층 건물(지하 4층)로 구성되어 있습니다. 건축물 표제부상 주요 용도는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등으로 복합 용도입니다.

본건 206호의 전유부상 면적은 198.75㎡(약 60.12평)이며, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기재되어 있습니다. 다만, 현황상으로는 근린생활시설(사무실 등)으로 사용되고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "신천역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트, 주상용 건물 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 및 신안산선(예정)의 환승역인 "신천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 로폭 약 6미터, 8미터, 10미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을9, 부산은행 근저당 (접수일자: 2017-11-14)

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,914,266,210원으로 확인되어 채무 관계가 복잡한 편입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박삼복

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2008-04-01

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 박 은 대항력 있는 임차인으로, 명도 시 고려사항이 될 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 임은순 (2004-12-09), 주식회사 에어팍스 (2008-03-19)

* 근저당: 부산은행 (2017-11-14, 말소기준), 부산은행 (2023-08-01, 말소)

* 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으며, 2025년 6월 5일자 가압류 (가스코아산주식회사, 신용보증기금) 및 2025년 7월 17일자 임의경매개시결정 (부산은행) 등이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

우명프라자는 지하철 신천역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 주상용 건물이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 롯데마트 시흥점, 삼미시장 등 생활 편의시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 향후 GTX-B 노선 신천역 경유 등 교통망 확충 계획은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서해선 신천역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데마트 시흥점, 삼미시장 등 대형마트와 전통시장이 가까이 있어 생활필수품 구매가 편리합니다. 또한, 다양한 개인 병원 및 의원들이 신천동 내에 다수 위치해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 인근에 신천초등학교, 신천중학교, 신천고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(소매점)와 현황상 용도(사무실 등)가 상이하여, 향후 건물 사용 및 관리에 있어 불확실성이 존재합니다. 이는 행정적 문제나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박 은 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 협의가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 채권 관계: 등기부채권 총액이 19억원 이상으로 다수의 채권, 채무 관계가 얽혀 있어 권리 분석 및 낙찰 후 소송 등 분쟁의 소지가 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 본 건이 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 구조가 복잡함을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 복합 용도: 공동주택, 근린생활시설 등 여러 용도가 혼합된 건물로, 각 용도별 관리 규정 및 특성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신천역 역세권이라는 장점과 풍부한 생활 편의시설 및 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 집합건축물대장상의 용도와 현황상의 용도 차이, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡하게 얽힌 다수의 채권 등은 본 건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 용도 불일치 문제는 향후 건물 운영 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 철저한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신천역 인근이라는 점은 향후 시세 상승 및 환금성 측면에서 긍정적인 요인입니다.

* 가치 상승 잠재력: 복잡한 권리 관계와 용도 불일치 등의 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 발달된 생활 인프라: 마트, 시장, 병원 등 일상생활에 필요한 모든 시설이 인접해 있어 주거 및 상업 시설로서의 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 별도로 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 574,000,000원입니다. 예상 입찰가는 물건의 개별적인 가치, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 그리고 본 물건이 가진 리스크 요인(용도 불일치, 대항력 있는 임차인, 복잡한 채권 관계 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 120% 사이에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사 등을 통해 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.