나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52211 [4] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 가학동 소재 '도고내다목적마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 단독주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(광명시흥 공공공주택지구), 지구단위계획구역(지구단위계획구역(광명시흥 공공주택지구)), 중로1류(폭 20m~25m)(광명시흥 공공주택지구)(저촉),
공공주택지구(광명시흥 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(~2027.3.1.)임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌 초가지붕 단층 주택으로
외 벽 : 블록노출 및 콘크리트 마감 등,
내 부 : 벽지도매 및 비닐장판 마감 등
창 호 : 목재창 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어 있으나 장기간 공실로 수리를 요하는 상태임.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도' 및 '건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '흙벽돌 초가지붕'이나 보강 및 개량 등으로 현황 '흙벽돌 및 시멘트벽돌, 블록조 함석지붕'의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 'KTX광명역' 북측에 위치하며, 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 병원 및 대형 근린생활시설 등이 위치해 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성과 노선버스정류장 및 지하철역의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상17층 건내 1층 127호외 2개호로서
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감등,
창호: 강화유리 등임.

이용상태

기호1~3 공히 근린생활시설로 공실 상태임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 냉난방설비(시스템에어컨), 소화설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(지하1층~2층) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 근린생활시설, 공장, 기숙사 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉),
준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
본건은 등기사항전부증명서상 '별도등기 있음. 1토지(을구 1번 구분지상권설정등기) 2023년6월29일 등기' 기재되어있는 바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기) 있음.
2. 공부상 근린생활시설로 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 안산지원 2025타경52211 (4)

소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층601호

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

감정가: 1,140,000,000원

토지면적: 32.38㎡ (약 9.80평)

건물면적: 141.50㎡ (약 42.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 KTX광명역 북측에 위치하며, 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 대형 근린생활시설 및 편의시설이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

KTX광명역을 이용할 수 있으며, 간선도로 접근성이 양호하고 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 일반철도(저촉), 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-02-26 ~ 2027.3.1)으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 국민은행 근저당입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

대지권의 목적인 토지에 설정된 을구 1번 구분지상권설정등기(2023년 6월 29일 등기)는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

압류(광명시, 광명세무서장) 및 임의경매개시결정(유에이치케이제칠차유동화전문유한회사) 등기 등이 존재합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층, 지상 17층의 집합건물(광명역M클러스터)이며, 본건(6층 601호)은 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

4.2. 상권 특성

KTX광명역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 대형 쇼핑몰 및 업무 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다만, 감정평가 시점 기준 공실 상태로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

KTX광명역, 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 다양한 생활 편의 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통망

KTX 광명역 이용이 편리하며, 인근 간선도로를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

토지에 대한 구분지상권설정등기를 매수인이 인수해야 하므로, 관련 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 수리 필요성

본건은 감정평가 기준 공실 상태이며, 장기간 공실로 인해 수리가 필요한 상태일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 일반철도(신안산선) 저촉 사항이 있습니다.

6.4. 임대 정보

임대 현황이 불명확(임대미상)하므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 KTX광명역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가 물건입니다. 주변 대형 쇼핑몰, 병원 등 풍부한 배후수요를 기반으로 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 인수, 현재 공실 상태, 그리고 토지 이용에 대한 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역 초역세권이라는 탁월한 입지.

* 주변 대규모 상업 및 편의시설 집적에 따른 높은 유동인구 및 배후수요.

* 향후 광명시 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 별도의 시장 조사와 권리 인수 비용, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가 1,140,000,000원을 기준으로 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여 시장 상황에 맞춘 전략적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.