나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52211 [2] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 가학동 소재 '도고내다목적마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 단독주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(광명시흥 공공공주택지구), 지구단위계획구역(지구단위계획구역(광명시흥 공공주택지구)), 중로1류(폭 20m~25m)(광명시흥 공공주택지구)(저촉),
공공주택지구(광명시흥 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(~2027.3.1.)임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌 초가지붕 단층 주택으로
외 벽 : 블록노출 및 콘크리트 마감 등,
내 부 : 벽지도매 및 비닐장판 마감 등
창 호 : 목재창 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어 있으나 장기간 공실로 수리를 요하는 상태임.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도' 및 '건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '흙벽돌 초가지붕'이나 보강 및 개량 등으로 현황 '흙벽돌 및 시멘트벽돌, 블록조 함석지붕'의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 'KTX광명역' 북측에 위치하며, 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 병원 및 대형 근린생활시설 등이 위치해 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성과 노선버스정류장 및 지하철역의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상17층 건내 1층 127호외 2개호로서
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감등,
창호: 강화유리 등임.

이용상태

기호1~3 공히 근린생활시설로 공실 상태임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 냉난방설비(시스템에어컨), 소화설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(지하1층~2층) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 근린생활시설, 공장, 기숙사 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉),
준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
본건은 등기사항전부증명서상 '별도등기 있음. 1토지(을구 1번 구분지상권설정등기) 2023년6월29일 등기' 기재되어있는 바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기) 있음.
2. 공부상 근린생활시설로 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52211 (2)

소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 1층127호

용도: 근린상가

감정가: 2,180,000,000원 (21억 8천만원)

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

건물지분: 116.00㎡ (약 35.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

위치: 본건은 KTX 광명역 북측에 자리하고 있으며, 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 대형 상업 및 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 접근성과 함께 노선버스정류장 및 지하철역 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

도로: 본건 토지는 남측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

주변 환경: 현대적인 복합 상업 및 주거 단지 내에 위치하여 유동 인구가 풍부하고 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 29일 접수된 국민은행 근저당권으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권(을구 1번, 2023년 6월 29일 등기)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 그대로 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

소멸되는 권리:

* 집합건물 등기부 상의 신탁등기 말소(갑2), 압류(갑3, 갑5, 갑7), 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 공부상 공실 상태로 확인됩니다.

4. 상권분석

입지: KTX 광명역세권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로 높은 상권 가치를 지닙니다.

주요 시설: 주변의 대형 쇼핑몰, 병원, 문화 시설 등과의 연계성이 우수하여 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

건물 특성: 광명역 M클러스터라는 현대적인 복합 상업 시설 내에 위치한 1층 상가로, 고객 접근성이 매우 뛰어납니다.

업종 잠재력: 주변 상권의 활성화와 풍부한 유동 인구를 바탕으로 다양한 업종이 입점하여 높은 매출을 올릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

현재 상태: 감정평가 시점 기준 공실 상태로, 신규 임차인을 유치할 경우 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: KTX 광명역, 롯데몰, 이케아, 코스트코 등 주요 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

의료시설: 중앙대학교 광명병원 등 주요 의료 기관에 대한 접근성이 우수하여 생활의 안정성을 높여줍니다.

교통: KTX를 이용한 전국 단위의 이동이 용이하며, 시내버스 및 지하철 이용 또한 편리하여 교통 환경이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

구분지상권 인수: 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권(을구 1번)을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 토지 사용 및 건물 재건축 등에 제약을 줄 수 있으며, 물건의 실질 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

공실 위험: 현재 물건이 공실 상태이므로, 성공적인 임대차 계약을 체결하기까지 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

중복병합 및 유동화 물건: 본 건은 중복병합사건이자 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차 진행이나 권리 관계 파악이 다소 복잡할 수 있습니다.

건물 현황 불일치 가능성: 감정평가서 상 일부 기재된 건물 상태(흙벽돌 초가지붕 주택 등)가 본 건물의 현대적인 집합건축물(광명역M클러스터)의 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 실제 건물 상태에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

주변의 대규모 상업 시설 및 풍부한 교통망과의 연계성을 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 매우 높다고 판단됩니다.

그러나 매수 시 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권을 인수해야 한다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분이며, 이는 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 임대차 계획 수립 및 이에 따른 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: KTX 광명역 역세권이라는 최상급 입지 조건은 투자의 주요 이점입니다.

대형 시설 인접: 인근의 이케아, 롯데몰, 코스트코 등 대형 시설과의 시너지 효과를 통해 높은 고객 유입이 기대됩니다.

지역 성장 잠재력: 광명시의 지속적인 개발 계획과 교통망 확충은 지역 상권의 미래 가치를 높일 것으로 예상됩니다.

상가 건물: 복합 상업 시설 내 상가로서, 풍부한 유동 인구를 활용한 영업 및 임대 활동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법적 권리 관계(특히 인수되는 구분지상권), 현재의 공실 상태, 향후 예상 임대료 수준, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 면밀한 확인, 주변 시세에 대한 심층 분석, 그리고 구분지상권의 구체적인 내용과 그 효력 범위에 대한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.