나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52569 [2] 경기도 안산시 단원구 와동 747 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(2) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(3) : 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""화정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호(사용승인일 : 2004.04.29)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(2) : 일씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제1층 제101호(사용승인일 : 1995.01.03)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(3) : 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제2층 제202호(사용승인일 : 1997.01.10)로서
외벽 : 외장타일 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

기호(1) : ""다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(2) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(3) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 반침, 보일러실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""사다리형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(2) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(3) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""삼각형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 북측 및 동측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2) : 북동측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3) : 북측 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 747번지 1층 101호에 소재하는 다세대주택으로, 사건번호는 안산지원 2025타경52569 (2)이며, 부동산강제경매로 진행 중인 물건입니다. 본 건물의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 79,000,000원입니다. 토지 면적은 17.43㎡ (약 5.27평)이고, 건물 면적은 36.86㎡ (약 11.15평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 조OO입니다. 본 건물의 사용승인일은 1995년 1월 3일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다. 차량을 통한 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 토지는 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용 중입니다. 본건 건물은 북동측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕인초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 2025타경52569 강제경매개시결정(접수일자 2025년 6월 10일)입니다. 임차인 현황으로는 최 씨가 있으며, 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025년 4월 23일, 확정일자 2018년 4월 12일, 배당신고일자 2025년 8월 28일로 기재되어 있으며, 대항력이 있습니다. 특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재합니다. 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기 내역이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인(최씨)이 존재하며, 확정일자가 2018년으로 대항력이 있습니다. 그러나 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 가능하거나 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 것으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주택가 상권입니다. 최근 시세 동향을 파악하기 위해 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 안산시 단원구 와동 130-3번지 소재 삼익아트빌1차(2001년 건축, 59.57㎡)는 58,000,000원 (약 973,644원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 안산시 상록구 와동 766-12번지 소재 수목하우스B동(2010년 건축, 62.42㎡)은 150,000,000원 (약 2,403,076원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 안산시 단원구 와동 705-12번지 소재 (2001년 건축, 75.075㎡)는 120,000,000원 (약 1,598,374원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 면적 36.86㎡, 1995년 건축물로, 유사 사례들을 고려했을 때 ㎡당 약 1,000,000원 ~ 1,600,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건 면적에 환산 시 약 37,000,000원 ~ 59,000,000원 범위의 시세를 예상할 수 있습니다. 이는 감정가 79,000,000원보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근 남서측에는 덕인초등학교가, 북서측에는 화정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역이 주택가로 형성되어 있어 근린생활시설이 분포하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인 최 씨의 존재입니다. 2018년 4월 12일 확정일자를 받은 보증금 65,000,000원의 임차인은 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다. 비록 보고서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 명도 및 추가 비용 발생 가능성과 직결되므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 본 건물의 건축 연도가 1995년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정평가액 대비 면적 등을 고려했을 때 가격적인 메리트 확보 가능성이 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인의 존재로 인한 명도 및 보증금 인수 위험이 가장 큰 단점이며, 1995년 건축물이라는 노후화 문제도 있습니다. 따라서 투자 결정 시에는 임차인과의 관계, 명도 절차, 보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 지역 내에서 신축 빌라 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 약 11평의 개별 호실 면적은 1인 가구나 소형 가구 수요층을 타겟으로 할 수 있는 장점이 있습니다. 대항력있는 임차인과의 협상을 통해 명도 절차를 원만히 진행시키거나, 이를 전략적으로 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 79,000,000원이며, 유사 물건 거래 사례 분석 결과 ㎡당 약 1,000,000원 ~ 1,600,000원의 시세를 예상할 수 있습니다. 본 건의 면적(36.86㎡)에 이를 적용하면 약 37,000,000원 ~ 59,000,000원의 범위로 추정됩니다. 대항력있는 임차인의 존재와 1995년 건축물이라는 점, 그리고 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 보고되었으나, 잠재적 위험 요소를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 법원 경매 진행 상황, 임차인과의 협상 결과, 시장 변동성 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.