나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52765 [2] 경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스비동 1층144호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""광명역"" 북서측 인근에 위치
하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설,
업무시설 및 호텔 등이 혼재하는 주상 혼용지대로 제반환경은
보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 산현동 소재 ""운흥초등학교"" 남서측 인근에
위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교,
공원 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 광명역(KTX)
이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2019.04.03일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
24층건내 24층 2404호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 이중창호임.

건물의 구조

2021.08.13일에 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트
지붕 6층건내 1층 154호, 144호로서
외벽: 복합판넬 및 강화유리 붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마김 및 몰탈위 페인팅 등.
창호: 샤시창호 및 전면 강화유리 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 판매시설로 등재되어 있으며,
본건(1)는 인접호와 벽체 구분없이 음식점으로 이용중이며,
본건(2)는 공실 상태임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 및 화재방재설비
등이 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어
있으며, 열병합 지역난방임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측 로폭 35m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)
(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역
임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함),
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 과밀억제권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 판매시설로 등재되어있고, 공실상태임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경52765 (2)

1.2. 소재지

경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스 비동 1층 144호

1.3. 물건종별

집합건물 (토지/건물 일괄매각)

1.4. 용도

판매시설

1.5. 감정가

998,000,000원

1.6. 면적

토지: 11.62㎡ (약 3.51평)

건물: 43.11㎡ (약 13.04평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

유케이제십차유동화전문유한회사

1.10. 특이사항

유동화 물건, 감정평가 시점 기준 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경기도 광명시 일직동 소재 KTX 광명역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 호텔 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다. 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. KTX 광명역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있으며, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권: 2021년 8월 25일 주식회사엠시에타개발이 보존등기 후, 2021년 12월 15일 김성곤 외 1명에게 매매로 이전되었습니다.

* 근저당: 2021년 12월 15일 국민은행 근저당 691,440,000원이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2025년 7월 3일 유케이제십차유동화전문유한회사에 의해 본 건에 대한 임의경매가 개시되었습니다.

* 압류: 2025년 9월 8일 광명시에 의해 2번 최혜훈 지분압류가 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매개시결정, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 KTX 광명역 상업지구에 위치하여 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 유-플래닛 어반브릭스는 복합 상업 시설로, 다양한 브랜드와 업종이 입점해 있습니다. 인근 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

KTX 광명역을 중심으로 한 교통 요충지로, 광역 접근성 향상에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 주변 개발 계획 및 광명시 도시 계획을 고려할 때 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 일부 자료에 따르면 광명역세권 상권은 공급 과잉으로 높은 공실률을 보이는 곳도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

KTX 광명역 주변 AK플라자, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 다양한 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 광명스피돔, 광명동굴 등 문화 및 관광 시설 이용도 가능합니다.

5.2. 혐오시설 검색

주변 지역은 KTX 광명역을 중심으로 한 상업 및 주거 복합지구로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변으로 공원 및 녹지 공간도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실

본 물건은 감정평가 시점 기준 공실 상태이며, 낙찰 후에도 일정 기간 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 활성화된 상권이지만 경쟁이 치열할 수 있으므로 임차인 유치 전략이 중요합니다.

6.2. 건축물대장 상 용도와 실제 이용

건축물대장상 '판매시설'로 등재되어 있으며, 본 건(144호)은 감정평가 시점 기준 공실 상태입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 채권 관리가 복잡할 수 있으나, 본 건은 경매 절차를 통해 진행되므로 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 초역세권의 우수한 입지를 갖춘 판매시설입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 적정 면적을 확보하고 있으며, 일반상업지역 내 위치하여 향후 개발 가치가 높습니다. 현재 공실 상태이나, 역세권 상권의 특성상 임차인 확보 가능성이 있으며, 잠재적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다. 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역 초역세권의 최상급 입지.

* 풍부한 유동인구 및 배후 수요 (아파트 단지, 업무시설, 쇼핑몰 등).

* 일반상업지역 내 상업시설로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소기준권리 외 모든 권리 소멸로 안전한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

감정가: 998,000,000원

말소기준권리(국민은행 근저당) 채권액: 691,440,000원

인수할 보증금: 0원

본 물건은 상업시설로서 실제 임대수익률과 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가는 약 7억 원 ~ 8억 원 범위에서 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.