나이스옥션 법원경매 인천 2021타경526137 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2021.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "영흥면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는

해안가주택 및 임야, 농경지 등과 도로변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역여건을 보임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 평지로서 기호1:근린생활시설 부지로 기호2 및 기호3 : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역){가축분뇨의 관리 및

이용에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 5 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철골조 철근콘크리트 평스라브지붕 3층 건으로

외 벽 : 징크 및 메탈판넬.

내벽 : 페인팅.

창 호: 페어글라스단열바.

이용상태

근린생활시설용이나 현황 공실 상태임.

설비내역

건축가액산출근거 참조.

부합물 및 종물

감정평가의견 Ⅰ- 5 참조.

공부와의 차이

감정평가의견 Ⅰ- 5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가의견 Ⅰ- 5 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 토지상에 소재하는 목록4.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로서 건축물대장이 발급되지 않고 있으며 공정률이 90% 정도로 판단되어 감정평가시 이를 감안하였음.
-목록1. 토지상 제시외 (ㄱ) 콘테이너(3x9), (ㄴ) 컨테이너(3x6), (ㄷ) 이동식 화장실(1.5x5.0) (ㄹ) 닭장(철망 3x4) 등이 소재하나 유치권자가 임시로 설치한 이동 및 철거가 용이한 물건으로서 평가에서 제외하였음.
-목록1.은 공부상 '전' 이나 현황은 '대' 임
- 부정형의 평지로서 목록1. 근린생활시설 부지로 목록2. 및 목록3.은 전으로 이용중임.
-목록4. 건물은 근린생활시설용이나 현황 공실 상태임
-목록1. 내지 목록3.에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-상림건설주식회사가 2021.12.6.자 유치권신고(공사대금 693,000,000원), 명성종합건설 주식회사가 2021.12.6.자 유치권신고(공사대금445,500,000원)를 하였으나
신청채권자 중소기업은행이 유치권자 명성종합건설 주식회사, 상림건설 주식회사를 상대로 유치권부존재확인청구의 소송을 제기하여 승소로 확정됨(1심 인천지법 2022가합51993, 항소심 인천고등법원 2024나13423).
-각 토지의 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31에 소재한 근린생활시설 및 토지에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2021타경526137 (1)이며, 감정가는 3,124,236,810원입니다.

토지 면적은 4335.00㎡ (약 1311.4평)이며, 건물 면적은 2264.55㎡ (약 685.0평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

주요 특이사항으로는 유치권 신고가 있었으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 확정되어 소멸된 것으로 판단되며, 토지 이용과 관련하여 농지취득자격증명 제출이 필요한 점이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치하며, "영흥면사무소"에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 해안가 주택, 임야, 농경지와 함께 도로변 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태는 부정형의 평지로서, 기호1 토지는 근린생활시설 부지로, 기호2 및 기호3 토지는 전(밭)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 5월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을6)입니다.

등기부등본상 을구에 설정된 근저당권, 지상권 및 갑구에 설정된 가압류, 압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있거나 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

과거 상림건설과 명성종합건설이 각각 6억 9천3백만원, 4억 4천5백5십만원의 공사대금을 유치권으로 신고했으나, 신청채권자인 중소기업은행이 제기한 유치권부존재확인 청구 소송에서 승소 확정되어 유치권은 소멸된 상태입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임상열

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 위에 명시된 임차인 외에, 금액이 미상인 보증금이나 차임을 가진 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 영흥면 지역의 근린생활시설로서, 주변에 해안가 주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 영흥도는 관광지로서의 잠재력을 가지고 있어, 계절별 관광객 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다. 근린생활시설 용도로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

영흥면사무소와 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 해안 지역 특성상 자연 경관 및 휴양 시설 이용이 용이할 수 있습니다. 다만, 본 물건지의 정확한 위치와 주변 편의시설(마트, 병원, 은행 등)의 밀집도는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 분석이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 미사용승인: 목록4. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 발급되지 않았으며, 감정평가 시 공정률 90%를 감안하여 평가되었습니다. 이는 향후 사용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 물건: 토지상에 컨테이너, 닭장, 이동식 화장실 등 제시외 물건이 존재하나, 평가에서 제외되었으므로 인수 여부 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 관련 규제에 영향을 미칠 수 있습니다. (토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역)

* 농지취득자격증명: 본건 토지(목록1~3)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

* 경계점 확인 필요: 각 토지의 정확한 경계점, 위치, 지적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 건물 공실: 근린생활시설 건물(목록4.)은 현재 공실 상태입니다.

* 혐오시설: 영흥도에는 폐기물 처리 시설 및 석탄화력발전소 등이 존재하며, 이는 주민들의 반발을 야기하는 이슈가 되기도 합니다. 본 물건지와의 직접적인 인접성 및 혐오 시설 여부는 상세 현장 조사 및 지도상 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 근린생활시설과 토지를 일괄 매각하는 물건으로, 넓은 토지 면적과 건물을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회로 볼 수 있습니다. 그러나 건축물 사용승인 미비, 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 법적으로 해결된 점은 긍정적입니다. 현재 건물은 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출 또는 자체 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영흥도의 관광지로서의 잠재력 및 향후 발전 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 계획 수립 가능.

* 근린생활시설 용도로서의 유연성.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 감정가 대비 현 시세, 유사 물건 사례 조사, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 개발 계획 확인, 권리 분석에 따른 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 전문가의 정밀 분석이 필수적입니다. 따라서 본 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.