나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1020 [3] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층229호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천혜원고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층/지상 11층 건물 내 제1층 제111호 외로서,
(사용승인일 : 2020.04.07.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1020 (3)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층229호

용도: 근린상가

감정가: 1,192,000,000원

토지면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

토지지분: 34.53㎡ (약 10.45평)

건물면적: 143.73㎡ (약 43.48평)

건물지분: 143.73㎡ (약 43.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천혜원고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물 개요

* 건축년도: 2020년 4월 7일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 4층, 지상 11층

* 외벽: 석재 붙임 마감

* 창호: 새시창호

토지 이용

* 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 10월 31일자 부산은행 근저당 (을2)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 부산은행 근저당 (2022.10.31)

* 부산은행 근저당공동담보목록 (2024.12.19)

* 부산은행 임의경매 (2025.04.18)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.04.18)

* 서구(인천광역시) 압류 (2026.01.09)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

소유권 변동

* 2021년 3월 31일: 주식회사누리에프엔씨 (소유권이전)

* 2022년 10월 31일: 바라보는시선주식회사 (소유권이전, 매매가 1,150,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없으므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 현황은 반드시 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

업종

본건은 근린상가(제2종근린생활시설)로 이용 중에 있습니다.

주변 환경

오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

입지

청라 신도시 내 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

도로 접근성

북측 12m 내외 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

인근 시설

인천혜원고등학교가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 주거단지와 연계된 상권 형성 가능성이 있습니다.

주차

건물 내 주차 시설(실내 284대, 옥외 2대) 및 인근 도로 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설

주변에 오피스텔, 상업시설, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설

인천혜원고등학교가 인근에 위치합니다.

교통

인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 및 공동담보 물건

해당 물건은 유동화되었으며 공동담보로 경매에 나왔습니다. 이는 채권의 복잡성을 시사할 수 있으며, 매각 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

건축물 관련 사항

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이 발생 가능성을 내포하며, 이용에 참고해야 합니다.

시세 변동 가능성

급변하는 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.

명도

인수되는 임차인이 없으나, 실제 점유자 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 2020년에 준공된 신축 건물로서 양호한 입지조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 인천지방법원 2025타경1020 (3) 사건은 부산은행의 임의경매로, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하지만, 감정가 11억 9천여만원 대비 면적(143.73㎡)을 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 상권 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려했을 때, 장기적인 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 황금 입지: 청라지구 중심상업지역 내 위치하여 상업시설로서의 가치가 높습니다.

* 사통팔달 교통: 차량 진출입이 용이하며 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 미래 가치: 청라지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,192,000,000원입니다.

최근 매매 사례(2022년 10월 31일, 11억 5천만원)와 현재 시장 상황, 물건의 특징을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 권리 분석상 특이사항이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 9억 5천만원 ~ 10억 7천만원 선으로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.