나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1020 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천혜원고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층/지상 11층 건물 내 제1층 제111호 외로서,
(사용승인일 : 2020.04.07.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1020 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층112호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층/지상 11층 건물 내 제1층 제112호 (사용승인일: 2020.04.07)

감정가: 686,000,000원

토지 면적: 8.55㎡ (약 2.59평)

건물 면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천혜원고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022-09-22 접수된 부산은행 근저당권(을3)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 본 건을 제외한 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 주식회사누리에프엔씨 (2021-01-29), 바라보는시선주식회사 (2022-09-22, 702,200,000원)

* 근저당권: 부산은행 (2022-09-22, 1,210,000,000원), 부산은행 (2024-12-19, 34,100,000원)

* 임의경매: 부산은행 (2025-04-18, 1,633,974,237원)

* 압류: 서구(인천광역시) (2026-01-09)

총 등기부채권액: 1,244,100,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

지역 특성: 인천광역시 서구 청라동의 중심상업지역 내 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재된 복합적인 상업지구입니다.

배후수요: 인근에 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 위치하여 잠재적인 고객 수요가 있습니다.

주변 시설: 인천혜원고등학교가 인근에 소재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설 및 공원이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교육시설: 인천혜원고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

잠재적 혐오시설: 인근에 청라자원순환센터(소각장)가 위치하고 있으나, 최근 시설 개선 및 엄격한 관리로 악취 및 유해물질 배출은 최소화되고 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 시설 자체의 존재는 환경에 대한 민감도가 높은 수요층에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장 정보 불일치 가능성: 건축물대장 JSON 데이터 상 특정 호실(1124호)이 '11층'으로 표기된 정보가 확인되나, 본 물건의 소재지는 '1층 112호'로 기재되어 있어 층수 및 호수 정보에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. [JSON 데이터: {"hoNm":"1124","flrGbCd":"20","flrGbCdNm":"지상","flrNo":11}]

미확인 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용이 없어 실제 권리 인수 여부 및 그로 인한 영향 분석이 필요합니다.

유동화 물건 특성: 유동화 물건으로 채권 양수도 등 권리관계 변동 가능성이 상존하므로, 거래 과정에서 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

공동 담보 물건: 공동 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 채무 변제 여부가 본 건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 2020년 사용승인된 비교적 신축급 건물에 해당합니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적은 장점이 있습니다.

다만, 건축물대장상의 정보와 실제 물건의 호수 정보 간 불일치 가능성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 현장 확인 및 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 유동화 및 공동 담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리에 대한 철저한 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 낮습니다.

입지적 장점: 청라국제도시 내 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

명도 용이성: 인수 보증금이 없는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생하는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 686,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 건축물대장 정보 불일치, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크와 주변 시세, 예상 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이러한 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

실제 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 상권 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 본건의 권리 관계를 최종 재확인하는 과정이 선행되어야 합니다.

참고용으로, 현 시점에서는 감정가의 80~90% 수준인 550,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.