나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5810 [1] 경기도 남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1906동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
대부분 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반
입지조건 및 주변환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 "평내호평역"이
소재하는 등 제반 교통사항은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 17층 1701호로서
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 복층구조-복층부분은 다락방)
로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 및 승강기 설비, 난방설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)
(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-07-31)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접함),
가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(구룡초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)
(호평고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구(호평지구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5810 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1906동 17층1701호

용도: 아파트

토지면적: 85.74㎡ (약 25.9평)

건물면적: 158.71㎡ (약 48.0평) - 전용면적 기준

감정가: 722,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 17층 중 17층

이용상태: 아파트 (방 4, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 복층구조 - 복층부분은 다락방)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 및 승강기 설비, 난방설비 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중

인접 도로상태: 아파트 단지 내외 포장도로 개설

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제3종일반주거지역

기타: 지구단위계획구역(호평택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(구룡초등학교), 상대보호구역(호평고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구(호평지구).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대부분 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 경춘선 "평내호평역"이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 이석재(2007.01.05 접수), 이규원(2013.09.25 접수), 이정희(2013.12.27 접수) 순으로 이전되었습니다.

근저당: 농업협동조합자산관리회사(2015.06.03 접수, 377,050,000원)가 말소기준권리입니다.

근저당: 피에프씨테크놀로지스주식회사(2024.06.14 접수, 169,000,000원)는 말소 예정입니다.

임의경매: 서울경기양돈축산업협동조합(2024.11.14 접수, 316,657,432원)으로 본 경매가 개시되었으며, 말소 예정입니다.

가압류: 서울경기양돈축산업협동조합(2024.11.14 접수, 32,869,475원)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 578,919,475원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최택수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 보이며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 개요가 없다고 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 주거단지 밀집 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 호평고등학교, 구룡초등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 20대) 등 다양한 복리시설이 구비되어 있습니다.

5.3. 주차시설

아파트 단지의 총 주차대수는 956대(지하 기계식 697대, 옥외 기계식 259대)로 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

특별한 인수 권리는 없으나, 임의경매 채권자(서울경기양돈축산업협동조합)의 채권 총액이 상당하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변 지역은 주거지역으로 아파트 단지와 학교 등이 대부분을 차지하고 있어, 혐오시설이나 공해 시설 등 환경 저해 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

특이사항 및 주의사항에 구체적인 내용이 기재되지 않아, 현장 조사 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 중흥S-클래스로하스 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교육 환경 또한 우수합니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 및 권리상의 부담이 적은 물건입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

우수한 주거 환경: 아파트 단지와 학교 밀집 지역으로 쾌적합니다.

편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정입니다.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 명도가 용이합니다.

넓은 면적: 158.71㎡ (약 48.0평)의 넓은 전용면적을 보유하고 있습니다.

8.2. 고려사항

감정가 대비 시세 차이: 시장 가격을 면밀히 조사하여 입찰가 산정이 필요합니다.

복층 구조 및 다락방: 특수한 구조로 인해 호불호가 갈릴 수 있습니다.

주차 공간: 대단지이나 기계식 주차 비율이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가(2026년 6월 18일) 정보에 따르면, 13층, 158.7067㎡ 물건이 53,000만원에 거래되었습니다.

최근 전월세 정보(2026년 7월)에 따르면, 158.7067㎡ 기준 물건의 보증금은 46,000만원에서 47,000만원 수준입니다.

본건의 감정가는 72,200만원으로, 최근 매매 시세인 53,000만원 대비 약 19,200만원 높습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 차이, 또는 시장 변동성을 반영한 것으로 보입니다. 따라서, 시장 시세인 53,000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점(0원)과 명도 부담이 적은 점을 고려할 때, 시세인 53,000만원을 기준으로 경쟁력 있는 가격으로 접근이 가능합니다.

다만, 유찰 가능성과 최고가 경쟁을 예상하여, 시세보다 다소 높은 57,000만원 ~ 63,000만원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.