나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4947 [1] 경기도 가평군 설악면 창의리 253-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I쥐삼창 · 평가일 2024.10.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 "창의리 마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2) 완경사지대내 위치한 평탄하게 조성된 부정형 및 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가),나) 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지상2층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

이해관계인의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황은 조사하지 못하였으며, 공부상 용도는 단독주택임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

물건 비고

목록1,2 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4947 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 반OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 설악면 창의리 253-6 (도로명 주소: 경기도 가평군 한서로156번길 73-69)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 243.00㎡ (약 73.5평)

건물면적: 139.62㎡ (약 42.2평)

1.3. 감정가 및 현황

감정가: 419,975,160원 (약 4억 2천만원)

특이사항: 공동담보, 목록1,2 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 "창의리 마을회관" 남측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

서울 잠실 기준 차량으로 약 40~50분 거리에 위치하며, 일부 노선은 광역버스가 운행되어 서울 출퇴근이 가능한 접근성을 지닙니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역

가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2022년 7월 18일 접수된 을15번 (토지) / 을3번 (건물) 전세권설정 (채권자: 김미순, 금액: 390,000,000원)

인수되는 권리: 상기 전세권설정 등기는 물건명세서에 따라 매수인에게 인수됩니다. (주의: 채무자겸소유자의 의견서에 따라 전세권자가 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 인수됨)

매각으로 소멸되는 권리: 을15-1, 을16, 을17, 을16-1, 을16-2 (토지 등기부) 및 을3-1, 을4, 을5, 을4-1, 을4-2 (건물 등기부)의 근저당권, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 총 채권액: 635,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (단, 물건명세서에 따라 매수인에게 인수됨)

비고: 해당 임차인의 전세권은 말소기준권리이나, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 시세: 유사 물건들의 매매가는 2억 8천만원에서 4억 5천만원 사이로 분포하고 있으며, 토지 면적과 건물 연면적, 건축 연도 등에 따라 편차가 큽니다. 본건의 감정가는 약 4억 2천만원으로, 유사 물건들의 시세 범위 내에 있습니다.

* 지역 개발: 설악면 일대는 서울과의 접근성이 양호하고 자연환경이 뛰어나 전원주택이나 별장 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 마트(설악남한강마트, 농협 하나로마트 설악점)는 차량으로 약 15~20분 거리에 위치하며, 편의점은 차량 3분 거리에 있습니다.

* 자연환경: 주변에 계곡, 산 등이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건명세서 특이사항

상수도(지하수) 공급 시설(물탱크 및 관련 지하수 시설)이 타인 소유 토지 위에 설치되어 있으며, 향후 사용과 관련하여 중대한 분쟁 가능성이 존재한다는 채무자 겸 소유자의 의견서가 제출되었습니다. 이는 향후 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 환경 및 지역 리스크

주변 지역(설악면)에서는 생활 쓰레기 무단 투기 및 관리 문제, 그리고 레미콘 공장 신설 관련 주민 반발 및 환경 오염(식수원 오염, 지하수 고갈 우려)에 대한 논란이 있습니다. 본건 물건 자체에서 직접적으로 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 내 이러한 문제들은 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 접근성이 양호하고 자연환경이 뛰어난 가평 설악면에 위치한 단독주택입니다. 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 4억 2천만원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 3억 9천만원의 전세권이 존재하며, 지하수 공급 시설의 타인 토지 설치로 인한 분쟁 가능성, 그리고 지역 내 환경 관련 이슈들이 중요한 투자 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 수도권과의 양호한 접근성(차량 약 40~50분).

* 전원생활 및 주말 주택지로 적합한 자연 친화적인 입지.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본 물건은 약 3억 9천만원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실제 투자자가 부담해야 하는 총액은 '예상 입찰가' + '인수되는 전세권 금액'이 됩니다. 따라서 '예상 입찰가'는 순수 투자자의 자금 투입 가능 금액을 고려하여 산정합니다.

본건의 감정가는 419,975,160원입니다. 주변 유사 물건들의 시세는 2억 8천만원에서 4억 5천만원 이상으로 다양하게 형성되어 있어, 정확한 현 시세 파악이 중요합니다.

'예상 입찰가'는 '현재 추정 시장가'에서 '인수되는 보증금'을 제외한 금액으로 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가를 현재 시장가로 가정하고, 인수되는 보증금을 제외하면 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수되는 전세보증금

예상 입찰가 = 419,975,160원 - 390,000,000원 = 29,975,160원

이는 인수되는 높은 금액의 전세권으로 인해, 감정가 대비 매우 낮은 입찰가 범위가 형성될 수 있음을 시사합니다.

따라서, 잠재적 리스크(지하수 시설 분쟁, 지역 환경 문제 등)와 향후 명도시 예상되는 제반 비용을 고려하여, 실제 입찰가는 본 산출액을 상회하거나 하회할 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 것입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계, 물건 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.