나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4947 [2] 경기도 가평군 설악면 창의리 253-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I쥐삼창 · 평가일 2024.10.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 "창의리 마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2) 완경사지대내 위치한 평탄하게 조성된 부정형 및 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가),나) 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지상2층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

이해관계인의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황은 조사하지 못하였으며, 공부상 용도는 단독주택임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

물건 비고

목록 3,4 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경4947 (2)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 가평군 설악면 창의리 253-10번지 (신 주소: 경기도 가평군 한서로156번길 73-67)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 415,467,520원

채권자: 반OO

1.2. 면적

토지면적: 244.00㎡ (약 73.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 137.04㎡ (약 41.45평)

건물 제시외면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

건축물대장상 연면적: 128.84㎡ (약 38.97평)

1.3. 건물구조 및 이용현황

구조: 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지상 2층

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 공부상 용도는 단독주택이나, 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상황은 조사하지 못했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 "창의리 마을회관" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 인근의 설악면 소재지에는 기본적인 편의시설 및 관공서가 있으며, 대중교통 이용 시 인근 읍면 지역으로 이동 가능하나, 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 자연보전권역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있음을 의미합니다.

2.4. 인접 도로상태

대상 물건은 남서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

2.5. 주변 시설 정보

* 생활 정보

* 주변은 조용한 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다.

* 인근 설악면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있습니다.

* 주요 상업시설 및 병원, 학교 등은 차량 이동을 통해 가평읍 또는 인근 도시로 접근해야 합니다.

* 자연환경이 우수하며, 등산 및 레저 활동을 즐기기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역은 주로 단독주택 및 농경지로 이루어져 있으며, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 인근이므로 농업 활동과 관련된 시설이나 자연 환경으로 인한 영향은 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 유한회사펠리체

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 계약의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약 및 인수 권리

* 등기부상 말소기준권리: 을15 (토지) / 을3 (건물) 전세권설정 (유한회사펠리체, 2022-03-17, 350,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 을구 15번(토지) 및 을구 3번(건물) 전세권설정등기(2022.03.17.접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 매수인은 해당 전세금 350,000,000원을 추가적으로 부담해야 합니다.

* 기타 권리: 을15-1, 을16, 을17, 갑5, 을16-1, 갑6, 을16-2 (토지) 및 을3-1, 을4, 을5, 갑4, 을4-1, 을4-2 (건물) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 595,000,000원 (토지 및 건물 합산)

3.3. 특이사항

* 채무자 겸 소유자의 의견서에 따르면, 지상 상수도(지하수) 공급 시설(물탱크 및 관련 지하수 시설)이 타인 소유 토지 위에 설치되어 있으며 매각 목적물에 포함되지 않아, 향후 상수도(지하수) 사용과 관련하여 중대한 분쟁 가능성이 존재한다는 의견이 제출되었습니다. 이는 매수인에게 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 가평군 설악면의 단독주택 밀집 지역 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 따라서, 상업 시설 이용은 인근 면 소재지 또는 가평읍 시내로 이동해야 하며, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 경우 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 한적한 전원형 주택 단지와 농경지로 구성되어 있어, 소음이나 번잡함 없이 쾌적한 생활이 가능합니다. 자연 친화적인 환경 속에서 주거하기 좋습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

* 가까운 설악면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병의원, 우체국 등) 이용이 가능합니다.

* 학교는 설악초등학교, 설악중학교 등이 있으나, 단지 내에서 도보로 접근하기는 어려울 수 있으며 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 대형 쇼핑몰, 종합병원 등은 차량으로 30분 이상 이동해야 하는 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세금 350,000,000원 인수: 매수인에게 인수되는 전세권은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 상수도(지하수) 공급 시설 분쟁 가능성: 타인 소유 토지에 설치된 시설로 인한 향후 분쟁 발생 위험이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 건물 내부 이용상황 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하기 어려운 점은 현장 확인 시 반드시 점검해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(22.80㎡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 전원주택지로, 넓은 토지와 단독주택을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 매수인에게 인수되는 3억 5천만원의 전세금과 타인 소유 토지에 설치된 지하수 시설로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 매우 주의해야 할 부분입니다. 또한, 토지 이용 계획상 제약과 더불어 내부 상태 확인 불가 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서, 실거주 목적이라면 인수되는 전세금과 추가 비용을 감안한 신중한 접근이 필요하며, 투자 목적이라면 해당 리스크들을 상쇄할 만한 충분한 시세 차익 또는 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 244㎡의 토지는 단독주택 부지로서 활용 가치가 높습니다.

* 전원생활 환경: 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 환경 속에서 주거가 가능합니다.

* 가평 지역의 잠재력: 관광지 및 수도권 근교로서의 가평 지역의 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 415,467,520원

인수되는 전세금: 350,000,000원

본 물건은 매수인에게 3억 5천만원의 전세금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 감정가가 현 시세를 어느 정도 반영한다고 가정할 때, 순수하게 매수인이 추가로 지불해야 할 금액은 감정가에서 인수되는 전세금을 제외한 부분으로 추정할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정: (감정가 - 인수 보증금) * 낙찰률

(415,467,520원 - 350,000,000원) * 0.8 ~ 1.0

= 65,467,520원 * 0.8 ~ 1.0

= 약 52,374,000원 ~ 65,467,520원

주변 시세 및 물건의 특수성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 70,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수되는 전세금을 제외한 금액으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁자 수, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

실제 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 인수되는 권리 사항 등을 재확인하고, 법률 전문가와 상담하여 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제를 사전에 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.